Entschädigung bei Pachtverhältnissen
<2009-04-21>
Auch Pächter mit nur mündlichen Verträgen haben Ansprüche auf Entschädigung bei vorzeitiger Auflösung eines Pachtverhältnisses durch hoheitliche Maßnahmen.
  1. Grundsätze zur Pachtentschädigung bei Enteignung

    Der Pächter kann im Falle der Enteignung von Grundbesitz nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Nebenberechtigter nicht vollen Ersatz seines wirtschaftlichen Schadens beanspruchen, der sich als Folge der Grundstücksenteignung eingestellen kann. Der Pächter muß sich vielmehr regelmäßig mit der Entschädigung für seinen "Substanzverlust" begnügen, also mit dem Ausgleich dessen, was er von seinem Recht hat abgeben müssen oder was ihm an vermögenswerter Rechtsposition genommen worden ist. Der Anspruch beschränkt sich im Grundsatz auf den Betrag, der den Pächter zur Zeit der Besitzaufgabe in den Stand setzt, ein entsprechendes Pachtverhältnis unter den nämlichen Vorteilen, Voraussetzungen und Bedingungen einzugehen, wobei ein rein objektiver Maßstab, der Wert für "jedermann", anzulegen ist; der Reinertrag des Gewerbes, das der Pächter auf dem enteigneten Grundstück betrieben hat, kann nicht maßgebend sein - ebensowenig wie der Wert des Betriebes -, sondern nur die Summe, die den Betroffenen instand setzt, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges zu erwerben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein gleichgeartetes Pachtrecht überhaupt auf dem Markt zu erwerben war oder zu erwerben ist. Vielmehr soll mit der Bemerkung, die Entschädigung sei nach dem Betrag zu bemessen, der für die Erlangung einer gleichgearteten Rechtsposition bezahlt werden müsse, lediglich gesagt werden, daß die Entschädigung dem vollen Wert des genommenen Rechts in der Hand eines jeden Inhabers entsprechen müsse (BGH Beschluß vom 27. Mai 1999).

    Hiernach kann sich dann ergeben: Zahlt der Pächter in etwa den marktüblichen Zins, wird ein eigener Substanzwert des enteigneten Pachtrechts nicht angenommen werden können. Der betroffene Pächter wird durch die ersparte marktübliche Pacht "bildhaft" in die Lage versetzt, sich ein entsprechendes Pachtobjekt zu beschaffen, unabhängig davon, ob diese Möglichkeit tatsächlich besteht. Es kommt dann regelmäßig nur ein Ersatz des Zwischenzinses der durch die vorzeitige Räumung verursachten Kosten (als sogenannte Folgekosten) in Betracht.

    War die für das enteignete Objekt gezahlte Pacht dagegen niedriger als der marktübliche Zins, drückt sich darin ein besonderer Wert der Pachtrechtssubstanz aus. Der Pächter kann "bildhaft" nur mit der Möglichkeit rechnen, zu marktüblichen Preisen wieder ein entsprechendes Grundstück nutzen zu können. Daher ist die Differenz zwischen dem bisher gezahlten günstigen und dem marktüblichen Zins zu entschädigen.

  2. Besondere Nachteile eines landwirtschaftlichen Betriebes aus langjähriger Nutzung

    Diese Grundsätze zur Bewertung enteigneter Nutzungsrechte an Grundstücken, die von der generellen Austauschbarkeit solcher Rechte sowie davon ausgehen, daß die Ausübung gewerblicher Tätigkeit regelmäßig nicht auf ein und denselben Grundbesitz angewiesen ist, lassen aber unberührt, daß sich besondere, zusätzliche Nachteile aus dem Wegfall eines entzogenen (auch Pacht-)Grundstücks als Bestandteil eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebes, insbesondere eines landwirtschaftlichen Betriebes, ergeben können. Diese Nachteile, die sich aus dem Wegfall des entzogenen Grundstücks als Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes ergeben, sind Ausdruck einer enteignungsbedingten (objektiven) Betriebsverschlechterung und somit letztlich Auswirkungen einer Substanzminderung des landwirtschaftlichen Betriebes als Zugriffsobjekt (vgl. BGH Urteil vom 30. September 1976; Urteil vom 7. Oktober 1976). In beiden Urteilen hat der BGH - allerdings für den Fall der Enteignung von im Eigentum des Inhabers des landwirtschaftlichen Betriebs stehenden (Teil-)Flächen - ausgeführt, daß die nach dem Verkehrswert des entzogenen Grundstücks im allgemeinen Grundstücksverkehr bemessene Entschädigung (Verkehrswertentschädigung) und die Entschädigung für den wegfallenden besonderen Wert des Grundstücks für den einzelnen landwirtschaftlichen Betrieb einander nicht ausschließende, sondern einander ergänzende Teile der Entschädigung für den Rechtsverlust bilden. Darüber hinaus hat er in beiden Urteilen zum Ausdruck gebracht, daß dem Enteignungsbetroffenen die Möglichkeit bleiben müsse darzulegen, daß die Substanzentschädigung (dort des Grundstückseigentümers) mit ihren abstrakten Nutzungsmöglichkeiten "bei seinem Betrieb" nicht ausreiche, den durch den Wegfall gerade des enteigneten Grundstücks entstehenden "Resthofschaden" - z.B. Gewinn- oder Ertragsverluste - auszugleichen (BGH Urteile vom 30. September 1976 und 7. Oktober 1976).

  3. Übertragung auf Pachtverhältnisse

    Solche Überlegungen über ein Nebeneinander der eigentlichen Grundstücksentschädigung und betriebsbezogener weiterer Nachteile des Grundstücksverlustes haben ihren Sinn auch bei Entzug eines in einen landwirtschaftlichen Betrieb einbezogenen Pachtgrundstücks. Beide Fallgestaltungen sind dadurch geprägt, daß wegen der besonderen Gegebenheiten landwirtschaftlicher Betriebe - z.B. bei einer "Spargelanlage" oder Baumschule - das von der Enteignung betroffene Grundstück und der Betrieb, zu dem es gehört, regelmäßig nicht ohne weiteres austauschbar oder ersetzbar, sondern grundsätzlich auf länger dauernde Zusammengehörigkeit "eingerichtet" sind.

  4. Deckungsbeitragsverlust abzüglich des marktüblichen Pachtzinses

    Eine langjährige Entschädigungspraxis, insbesondere auch seit dem Inkrafttreten der - weitgehend von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beeinflußten - Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft vom 28. Juli 1978 (LandR 78; Bundesanzeiger, Beilage zu Nr. 181/1978), bestätigt diese Sicht: Die dort unter Ziffer 5 geregelte Pachtaufhebungsentschädigung betrifft neben dem Wert des Pachtrechts (Ziffer 5.2) bei Entzug von Pachtgrundstücken aus einem Betrieb auch "Restbetriebsbelastung und Erwerbsverlust des Pächters" (Ziffer 5.3.2), allerdings in einem durch § 96 Abs. 1 Nr. 1 BauGB begrenzten Rahmen und mit dem Gebot, die Möglichkeiten, durch betriebliche Umstellungsmaßnahmen den Deckungsbeitragsverlust zu mindern, zu berücksichtigen (Ziffer 5.3.2 Abs. 2). Maßgeblich ist der auf die entzogene Pachtfläche entfallende Deckungsbeitrag abzüglich des marktüblichen Pachtzinses. Für die Ermittlung des Deckungsbeitragsverlustes gelten dieselben Grundsätze wie für den Fall der (Teil-)Enteignung des Grundstückseigentümers als Betriebsinhabers (Ziffer 5.3.2 i.V.m. Ziffer 4.1.2).

    Es steht heute praktisch außer Streit, daß eine Entschädigung für ein enteignetes landwirtschaftliches Nutzungsrecht an einem Grundstück und eine solche wegen "Restbetriebsbelastung" des Hofs (genauer: wegen des für den Betrieb verlorenen Deckungsbeitrags, der auf die entzogene Nutzungsfläche entfiel) nebeneinander stehen können.

  5. Berücksichtigung langjähriger Nutzung trotz nur mündlicher Pachtverträge als Vertrauensschaden

    Es entspricht dem Umfang der einem Pächter durch die Enteignung genommenen Rechtsposition, daß die Entschädigung für die gesamte Restnutzungsdauer des auf eine langjährige Nutzung angelegten Pachtverhältnisses zu ermitteln ist. Zwar ist im Ausgangspunkt davon auszugehen, daß nur eine rechtlich gesicherte Pachtdauer zur Rechtsposition Pächters gehört. Auch ist nach der "objektiven Rechtslage" ein in der Regel nur mündlich geschlossene Pachtvertrag seitens des Eigentümers kurzfristig kündbar. Es kommt aber wegen der besonderen Umstände einer auf lange Zeit angelegten Nutzung wie bei einem Spargelanbau oder einer Baumschule unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Begrenzung der Entschädigungspflicht bis zum ersten möglichen Kündigungstermin nicht in Betracht. Auch im Rahmen der Frage, was enteignungsrechtlich zu entschädigen sei, müssen die Grundsätze von Treu und Glauben mit herangezogenen werden. Im Beispielsfall der Spargelanbau- oder Baumschulfläche ist unter diesem Gesichtspunkt zu berücksichtigen, daß die Bewirtschaftung mit den Sonderkulturen von der Sache her stets auf eine langfristige Bewirtschaftungsdauer angelegt und auch nur dann eine wirtschaftlich sinnvolle Investition ist. Es besteht Übereinstimmung dahin, daß neu angelegte Sonderkulturen in den ersten drei bis vier Jahren gar keine und in den folgenden Jahren nur geringe Erträge abwerfen und sich erst nach einer Dauer von mindestens ca. zehn Jahren erhebliche Erträge erzielen ließen, die dann erst die in der Anlaufphase erbrachten Investitionen wieder auszugleichen in der Lage seien. Davon ausgehend würde eine Beschränkung der enteignungsrechtlichen Rechtsposition auf die grundsätzlich nächste Kündigungsmöglichkeit im Einzelfall zu dem unbilligen Ergebnis führen können, daß die Kündigung gerade in die Anlaufphase fällt, der Pächter also erhebliche Investitionen für die Anlage erbracht hat, ohne die Chance zu haben, sie im Fall z.B. der Ausübung eines Kündigungsrechts nach nur zwei- oder dreijähriger Dauer durch entsprechende Erträge wieder auszugleichen.

    In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, wenn sich der enteignete Eigentümer - wenn das allein auch zur Begründung einer gesicherten Rechtsposition im entschädigungsrechtlichen Sinne nicht ausreicht - über lange Jahre hinweg auf eine pachtrechtliche Nutzung des Grundstückes eingelassen hat. Das daraus resultierende Vertrauen des Pächters in die Unverbrüchlichkeit des Worts bzw. die persönliche Zuverlässigkeit seines Verpächters als Vertragspartner würde in unerträglichem Maße enttäuscht, wenn gleichwohl durch die objektiv vorhandene Kündigungsmöglichkeit das so geschaffene Pachtrecht zeitlich in seinem Entschädigungsumfang begrenzt würde.

    Dies ist nach Treu und Glauben um so unerträglicher, wenn das Vertrauen des Pächters in die Person seines Verpächters gerechtfertigt war. Zwar enthält ein mündlicher Pachtvertrag keine gesicherte Rechtsposition und ein Pächter, der sich auf mündliche Verträge einlässt, ist gegenüber seinem Vertragspartner bei einem nicht schriftlich geschlossenen Pachtvertrag weniger gegen solche in der Person des Verpächters liegende Umstände (Tod des Verpächters und ungewisse Fortsetzung mit den Erben oder Insolvenz) gesichert. Realisiert sich aber nicht dieses Risiko, sondern greift das eingeleitete Enteignungsverfahren gleichsam von außen kommend in das Vertragsverhältnis und Pachtrecht, erscheint es bei den auf eine langjährige Nutzung angelegten mündlich vereinbarten Pachtverträgen nach Treu und Glauben und Abwägung aller Umstände dem Entschädigungspflichtigen verwehrt, sich auf ein "objektives Kündigungsrecht als die Entschädigungspflicht mindernd" zu berufen.

  6. Abweichende BGH-Rechtsprechung

    Für den Umfang der Pächterentschädigung kommt es nach der Rechtsprechung des BGH, ebenso wie allgemein für die Frage, inwieweit ein Vermögenswert als "Eigentum" geschützt ist, darauf an, ob und inwieweit durch den enteignenden Eingriff eine Rechtsposition des Pächters beseitigt worden ist. Es kommt also nicht darauf an, wie lange das Pachtverhältnis fortgeführt worden wäre, wenn es nicht zur Enteignung der in Rede stehenden Flächen gekommen wäre, sondern darauf, bis zu welchem Zeitpunkt nach der vertraglichen Rechtslage der Pächter dem Eigentümer die Rückgabe von Besitz und Nutzung hätte vorenthalten können; rechtlich nicht gesicherte Erwartungen des Pächters auf den Fortbestand des Vertragsverhältnisses bleiben bei der Entscheidung unberücksichtigt. An dieser Rechtsprechung hält der BGH trotz der hiergegen oben erhobenen Einwände fest, die vor allem darauf verweisen, daß bei landwirtschaftlichen Verpachtungen häufig rechtlich nicht gesicherte (formungültige) Absprachen die Grundlage für tatsächlich langfristig praktizierte Pachtverhältnisse bilden.

    Nach dem für die Rechtsposition des Pächters (allein) maßgeblichen bürgerlichen Recht bedarf ein Landpachtvertrag, der für länger als zwei Jahre geschlossen wird, der schriftlichen Form. Wird die Form nicht beachtet, so gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge, daß jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss den nächsten Pachtjahres kündigen kann, wobei im Zweifel das Kalenderjahr als Pachtjahr gilt (§ 594a Abs. 1 BGB). Die Kündigung des Pachtvertrages unter Berufung auf den Formmangel ist grundsätzlich nicht rechtsmißbräuchlich, auch wenn der Pächter sich auf eine lange Pachtdauer eingerichtet hatte.

  7. Besondere Umstände

    Ausnahmsweise können aber besondere Umstände dazu führen, daß beide Vertragsparteien sich an der vereinbarten Zeitdauer trotz mangelnder Form festhalten lassen müssen, etwa weil jedes andere Ergebnis schlechthin untragbar wäre. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn die eine Partei die andere absichtlich von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat. Die Berufung des Verpächters auf die Wirkung des § 585a Satz 2 BGB a.F. muß andererseits nicht in jedem Fall schon dann unzulässig (rechtsmißbräuchlich) sein, wenn der Pächter wegen der vereinbarten langfristigen Dauer Aufwendungen gemacht oder einen höheren Pachtzins vereinbart hatte. Aus besonderen Umständen kann sich je nach Sachlage eine der vorzeitigen Kündigung des Pachtverhältnisses entgegenstehende Vertrauensgrundlage ergeben. Im Einzelfall kann eine Rolle spielen,

    • auf welche Art Bewirtschaftung der Landpachtvertrag ausgerichtet ist,
    • welche Investitionen der Pächter - für den Verpächter erkennbar - zu erbringen hat und
    • ob und inwieweit schon Investitionen zum jeweils maßgeblichen Zeitpunkt durch eine vorzeitige Vertragsbeendigung zunichte gemacht würden.

    Ist eine Vertragskündigung vor dem ursprünglich ins Auge gefassten oder sich etwa aus dem besonderen Zweck des Vertrages ergebenden - aber nicht formwirksam vereinbarten - Vertragsende bei einer Gesamtwürdigung als gegen Treu und Glauben verstoßend anzusehen, so ist dies auch für die Einschätzung der Rechtsposition des Pächters im Enteignungsverfahren relevant (vgl. BGH Urteil vom 7. Januar 1982).

  8. Fortsetzungsverlangen des Pächters

    Unabhängig von der Möglichkeit eines solchen im Einzelfall auf Treu und Glauben gestützten Einwandes gegen eine Vertragskündigung kann der Pächter vom Verpächter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlangen, wenn - soweit hier von Interesse - bei der Pacht eines Grundstücks der Pächter auf dieses Grundstück zur Aufrechterhaltung seines Betriebes, der seine wirtschaftliche Grundlage bildet, angewiesen ist und die vertragsmäßige Beendigung des Pachtverhältnisses für den Pächter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist (§ 595 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB).

    Wenn und soweit die Voraussetzungen eines Fortsetzungsanspruchs vorliegen und der Pächter dartun kann, daß er den Anspruch geltend gemacht hat, so verstärkt dies entschädigungsrechtlich seine Rechtsstellung als Pächter bis zu dem Zeitpunkt, für den eine Fortsetzung erreicht werden kann.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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