Quotale Haftung von Gesell­schaftern geschlos­sener Immobilien­fonds
<2011-02-09>
Bei der Vereinbarung einer quo­talen Haftung der Gesell­schafter einer GbR vermindern Leistungen aus dem Gesellschafts­vermögen die Haftung der Gesell­schafter nicht automatisch.

Der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Februar 2011 entschieden, dass bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter nicht automatisch vermindern.

1. Die Fallgestaltung

In den beiden entschiedenen Verfahren nahmen die den Fonds finanzierenden Banken die Fondsgesellschafter persönlich auf Rückzahlung in Anspruch. In den Darlehensverträgen war vereinbart, dass die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung). Nachdem die Fonds in Zahlungsverzug geraten waren, kündigten die Banken die Kredite. Sie verwerteten die Fondsgrundstücke. Die Parteien streiten darüber, ob und in welchem Umfang die Erlöse auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.

2. Das Urteil

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte angenommen, bei einer quotalen Haftung müsse die Bank den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen.

Das Kammergericht in Berlin hatte in einem ähnlich gelagerten Fall dagegen die Verträge dahin ausgelegt, dass darin keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart war und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert blieb.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts zurückgewiesen. Ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, hängt nach der Rechtsansicht des BGH von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab. Da die quotale Haftung kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept ist, sind die Vertragsparteien in der Gestaltung frei.

Da in beiden entschiedenen Fällen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse aus der Verwertung der Immobilie vorsahen, verminderten hier die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht.

BGH Urteile vom 8. Februar 2011 – II ZR 243/09 und II ZR 263/09

3. Wirkung für die Praxis

Diese Entscheidung verschärft die Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds. Denn diese haften auf ihre Quote, ohne daß ihnen der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie gutgeschrieben wird.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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