Musikunterricht in der Mietwohnung
<2013-04-10>
Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen nachteilig in Erscheinung treten, begründen eine (fristlose) Kündigung.

Der Bundesgerichtshof hat sich im Urteil vom 10. April 2013 (BGH Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12) zu der Frage geurteilt, ob der Vermieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen.

1. Der Fall

Die Parteien streiten um Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Mit Schreiben vom 4. Februar 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen. Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage stattgegeben.

2. Das Urteil

  1. Geschäft oder Gewerbe ist kein Wohnen

    Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.

  2. Erlaubnispflicht bei fehlenden Wirkungen auf Mitmieter oder Wohnung

    Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat - von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

    Bei Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler kommt - so der BGH - eine derartige Erlaubnis offensichtlich nicht in Betracht.

    Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.

3. Die zitierte Rechtsvorschrift

§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1)…
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …
(3)…
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Verjährung bei Verschlechterung der Mietsache
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-07-14>
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Vorteilsprinzip oder Flächenmaßstab für Aufzugskosten für EG-Mieter?
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-11-01>
Mieter einer Erdgeschosswohnung müssen sich an den Betriebskosen für den Aufzug im Haus beteiligen, auch wenn sie ihn nicht nutzen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 20. 09. 2006 entscheiden.    Mehrmore »
Vermieterpflicht: Generalinspektion der Elektroleitungen
<2008-10-19>
Die Verkehrsssicherungspflicht erfordert die Beseitigung bekannter Mängel, nicht aber eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen.   Mehrmore »
Wasserschaden: Rat für Hauseigentümer
<2008-11-18>
Ein Wasserschaden erfordert umsichtiges und rasches Handeln des Vermieters.   Mehrmore »
Betriebskostenabrechnung
<2009-01-23>
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter fristgerecht zugehen. Ein Urteil des BGH legt eine Übersendung durch Einwurfeinschreiben nahe   Mehrmore »
Zweitwohnungssteuer: Nießbrauch beendet gesicherte Nutzung
<2009-05-20>
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Miete auch für Schwarzbau
<2009-09-19>
Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung   Mehrmore »
Mietminderung nur nach Mangelanzeige
<2010-11-14>
Die Geltend­machung eines Zurück­be­haltungs­rechts wegen Mängeln der Wohnung setzt eine vorherige Mangel­anzeige voraus   Mehrmore »
Nicht geeichter Wasserzähler
<2010-12-09>
Dürfen die Verbrauchswerte eines nicht geeichten Wasser­zählers im Rahmen der Betriebs­kosten­abrech­nung verwendet werden?   Mehrmore »
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<2011-03-30>
Muss der Mieter beispielsweise die Tapezier­kosten nach dem Einbau neuer Wasser­zähler zahlen?    Mehrmore »
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<2011-09-30>
Nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen muß in der Ankündigung beschrieben werden.    Mehrmore »
Modernisierungsankündigung
<2011-10-25>
Welche Anforderungen sind an eine wirksame Modernisierungsankündigung zu stellen?   Mehrmore »
Heizkosten
<2011-10-24>
Der Mieter muß den Einbau funkbasierter Ablesegeräte dulden.    Mehrmore »
Betriebskostenvorauszahlungen
<2011-10-25>
Ein Sicherheits­zuschlag bei Betriebs­kosten­voraus­zahlungen ist nur bei konkreten Kosten­steigerungen zulässig    Mehrmore »
Insolvenz des Mieters
<2011-11-16>
Nebenkosten­nachforderung auch für die Vergangen­heit können eine Insolvenz­forderung sein    Mehrmore »
Unpünktliche Mietzahlung
<2011-11-16>
Fortlaufende Unpünktlichkeit berechtigt auch bei Fahr­lässigkeit zur fristlosen Kündigung des Wohnraum­miet­vertrages    Mehrmore »
Mietminderung bei Baulärm und die Haftung des Bauherrn
<2011-10-21>
Die Mietminderung im Wohn­raummiet­verhältnis ist auch in Innen­stadt­lagen mit Gewerbe­umgebung wegen Bau­arbeiten in der Umgebung möglich.   Mehrmore »
Mietrechtsreform für Energiewende
<2012-06-07>
Die Bundesregierung will mit einer Mietrecht­sreform neue Anreize zur ener­ge­tischen Sanierung und Abhilfe gegen das sog. Miet­nomaden­tum schaffen sowie den Mieter­schutz bei der Umwand­lung von Miete in Eigentum stärken.    Mehrmore »
Teilerlass der Grundsteuer bei gemindertem Mietertrag
<2012-06-07>
Die Neuregelung des Anspruchs auf Teil­erlass der Grund­steuer bei einem gemin­der­ten Miet­ertrag durch das Jahres­steuer­gesetz 2009 ist dem Grundgesetz vereinbar.   Mehrmore »
Mietminderung wegen Fluglärm
<2012-08-24>
Der Vermieter muß sich fragen lassen: War Fluglärm bei Vertragsabschluss absehbar? Ist der gesetzlich gebotene passive Schallschutz bei Fenstern, Rollokästen, Wänden und Dachflächen realisiert?   Mehrmore »
Ansatz von Sach- und Arbeits­leistungen des Vermieters in der Betriebs­kosten­abrechnung
<2012-11-19>
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach- und Arbeits­leistungen in der Betriebs­kosten­abrechnung ansetzen darf.   Mehrmore »
Vorbehalt der Nach­berechnung in einer Betriebs­kosten­abrechnung
<2013-01-02>
Wann beginnt die Verjährungs­frist für eine Betriebs­kosten­nachforderung?    Mehrmore »
Gewerbemietvertrag: lange Bindung
Untervermietung als Rettungsanker
<2008-09-23>
Bei einem langfristigen Gewerberaummietvertrages besteht kein Kündigungsrecht bei schwerer Erkrankung oder Tod.   Mehrmore »
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Gewerbe und Wohnen - Lösungen zur Nebenkostenabrechnung
<2008-10-10>
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Ungenaue Architektenverträge gefährden die Vergütung
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Unterliegen Bauprojekte Finanzierungsvorbehalten oder ist der Umfang des Projektes noch unklar, so sollte der Architekt Vorsicht walten lassen. Ansonsten ist die Vergütung für seine Leistungen gefährdet.   Mehrmore »
Bundesverfassungsgericht zum Geist der Religionsfreiheit in zivilen Arbeitsverhältnissen
Berechtigt das Kopftuch einer muslimischen Verkäuferin zur Kündigung ?
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2003-08-26>
Das Bundesverfassungsgericht zum Kopftuchstreit.   Mehrmore »
Unwirksamer Beitritt zu Immobilienfonds?
Indiz für Änderung der BGH Rechtsprechung zur fehlerhaften Gesellschaft
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Der Bundesgerichtshof hat den Europäischen Gerichtshof zur Klärung der Frage angerufen, welchen Schutz ein seinen Gesellschaftsbeitritt in einem Haustürgeschäft Widerrufender genießt.    Mehrmore »
Ge­schäfts­füh­rer einer GmbH - welche Risi­ken birgt eine nicht über­legte Ver­trags­kündi­gung?
<2010-10-12>
BGH: Ge­halts­an­spruch nach un­wirk­samer Kün­di­gung, aber keine Weiter­be­schäf­ti­gung (Bun­des­kunst­halle in Bonn)   Mehrmore »
Wohnungskündigung wegen Abriß
<2011-02-11>
Der BGH erleichtert eine Verwertungskündigung bei Wohnraum.   Mehrmore »
Betreutes Wohnen in Eigentumswohnungen - Betreuungsverträge
Verpflichtung zum Abschluss von Betreuungsverträgen mit mehr als 2 Jahren Bindung ist unwirksam
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-11-18>
In der Teilungserklärung für eine Eigentumswohnanlage kann eine "Zweckbindung" für "betreutes Wohnen" enthalten sein. Die Verpflichtung zum Abschluss von Betreuungsverträgen ist zulässig, diese dürfen aber nicht "unkündbar" sein.    Mehrmore »
Kündigung einer Garage
<2011-10-19>
Bei einem schriftlichen Wohnungs­mietvertrag und einem separat abge­schlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.   Mehrmore »
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<2014-06-04>
In einem Landpacht­vertrag, welcher der Schriftform bedarf, muss der Pacht­gegenstand so genau bezeichnet werden, dass auch für einen Dritten klar erkennbar ist, welche Fläche verpachtet sein soll.   Mehrmore »
Kündigungsgrund beim Architektenvertrag
<2007-08-15>
Ein Architekt muss den Wunsch des Auftragsgebers nach einer kostengünstigeren Lösung berücksichtigen, wenn sie technisch möglich ist. Weigert er sich, ist das ein Kündigungsgrund   Mehrmore »
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<2010-07-12>
Die Pflicht zum Verlust­ausgleich besteht auch nach Widerruf eines Beitritts zu einem Immobilien­fonds nach dem Gesetz zum Widerruf von Haustür­geschäf­ten. Die Lehre von der fehler­haften Gesell­schaft ist mit der EU-Richtlinie vereinbar.   Mehrmore »
Verwertungskündigung bei dauerhaften Verlusten
<2011-11-16>
Bei der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ist auch das Interesse des Mieters, in seiner bisherigen Wohnung zu bleiben, zu berücksichtigen.   Mehrmore »
Bauvertrag gekündigt - Abnahme durchführen!
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Auch ein unfertiger Bau muss abgenommen werden, wenn der Bauvertrag gekündigt wurde.    Mehrmore »
Ausscheiden eines Gesellschafters
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Erstellung der Abfindungs­bilanz ist keine Fälligkeits­voraus­setzung für den Anspruch auf Zahlung eines Ausein­ander­setzungs­gut­habens oder eines Verlust­ausgleichs.   Mehrmore »
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Für Trinkwasser, das zur Gartenbewässerung verwendet wird, sind keine Abwassergebühren zu zahlen. Eine "Bagatellgrenze" verstößt gegen den allgemeinen Gleichheitssatz.   Mehrmore »
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Mietmin­de­rung bei Lärm
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Insol­venz­siche­rung für Miet­kaution
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Eine Miet­kauti­ons­zah­lung darf von der Be­nen­nung eines insol­venz­festen Kon­tos ab­hän­gig gemacht wer­den.    Mehrmore »
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Wann verjähren Schadensersatz­ansprüche einer Wohunungs­eigen­tümer­gemein­schaft gegen einen Mieter?   Mehrmore »
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