Verjährung bei Verschlechterung der Mietsache
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-07-14>
Wann verjähren Ansprüche des Vermieters aus unerlaubter Handlung wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache?

Wann verjähren Ansprüche des Vermieters aus unerlaubter Handlung wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache?

  1. Sachverhalt
    Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen der teilweisen Zerstörung einer ihm gehörenden Remise durch Brandstiftung, für die er die zum Tatzeitpunkt 13 und 10 Jahre alten Beklagten zu 1 und 2 (im Folgenden: Beklagte) verantwortlich macht.

    Die Eltern der Beklagten hatten vom Kläger eine auf einem ehemaligen Gutshof gelegene Wohnung gemietet, in der sie mit den Beklagten lebten. Neben dem Wohngebäude befindet sich ein Wirtschaftsgebäude, die zu Schaden gekommene Remise. Ein Teil der Remise war an einen Sportverein, der andere, linke Teil an die Eltern der Beklagten vermietet. Er wurde als Abstellraum genutzt. Am 27. Dezember 2001 brannte dieser Teil der Remise aus. Es blieben nur einige Wandteile stehen. Auch das übrige Gebäude wurde beschädigt. Am 10. Januar 2002 besichtigte der Bauunternehmer T. auf Veranlassung des Klägers den Schaden und erstellte einen Kostenvoranschlag. In diesem wurden als Abbruch- und Wiederherstellungskosten 37.085,20 Euro veranschlagt. Der Kläger beseitigte den ausgebrannten Teil der Brandruine und baute ihn nicht wieder auf. Die Innentrennwand zum rechten Teil wurde zur neuen Außenwand der verkleinerten Remise ausgebaut. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und den Eltern der Beklagten endete spätestens im Oktober 2002.

    Der Kläger macht gegen die Beklagten nach Abzug einer Zahlung der Gebäudeversicherung in Höhe von 12.883,00 Euro einen Restschaden von 24.202,20 Euro geltend.
  2. Die Entscheidungsgründe des BGH
    1. Haftungsgrundlage
      Der BGH schloß sich den in der Vorinstanz festgestellten Tatsachen an und geht von der Verantwortlichkeit der Beklagten für den Schaden aus. Die beiden den Brand stiftenden Jugendlichen haften dem Vermieter (§ 823, 830 BGB). Wer zumindestens fahrlässig das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, ist nach § 823 BGB dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Bei mehreren Mittätern oder Beteiligten an einer gemeinschaftlich begangene unerlaubte Handlung ist jeder für den Schaden verantwortlich. Das gleiche gilt wenn sich nicht ermitteln lässt, wer von mehreren Beteiligten den Schaden durch seine Handlung verursacht hat. Anstifter und Gehilfen stehen Mittätern gleich.

      Voraussetzung für die Anwendung von § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB ist, dass bei jedem Beteiligten - vom Nachweis der Ursächlichkeit abgesehen - ein den klägerischen Anspruch begründendes Verhalten gegeben war, eine der unter dem Begriff "Beteiligung" zusammengefassten Personen den Schaden verursacht haben muss und nicht feststellbar ist, welcher von ihnen den Schaden - ganz (Urheberzweifel) oder teilweise (Anteilszweifel) - verursacht hat. Diese Anspruchsvoraussetzungen lagen nach den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts im Streitfall vor. Das Landgericht ist nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten zur Tatzeit kurz vor Sylvester in der Remise gemeinsam mit Feuer gespielt und dabei den Brand entzündet haben. Es hat jedoch nicht feststellen können, welcher von ihnen den Schaden verursacht hat.

      § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB hat nicht die Aufgabe, die Unsicherheit zu beseitigen, ob einem auf Schadensersatz in Anspruch Genommenen überhaupt eine rechtswidrige Handlung zur Last falle, ob also (auch) er unerlaubt und mit Verletzungseignung in die Schutzsphäre des Betroffenen eingegriffen habe. Hiervon sind die Vorinstanzen auch nicht ausgegangen.
    2. Anwendbarkeit der kurzen mietvertraglichen Verjährungsfrist
      Die kurze mietvertragliche Verjährung gilt nach gefestigter Rechtsprechung auch dann, wenn es um von § 548 BGB erfasste Ansprüche des Vermieters gegen einen Dritten geht, der - ohne Vertragspartei zu sein - in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist. Eine von den Parteien gewollte Einbeziehung in den Schutzbereich des Mietvertrages ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für zum Hausstand gehörende Personen, insbesondere Familienangehörige des Mieters anerkannt. Es entspricht weiter ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass § 548 BGB auch Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, die nicht auf Mietvertrag, sondern auf unerlaubte Handlung gestützt sind.
      Die Anwendung des § 548 BGB scheitert im Streitfall auch nicht daran, dass der Schadensfall ein einheitliches Gebäude betrifft, das nur zu einem kleinen Teil an die Eltern der Beklagten vermietet war. Denn die Norm gilt auch für den Fall, dass der Mieter eines Hausgrundstücks sowohl die von ihm gemieteten Grundstücks- und Gebäudeteile, als auch solche beschädigt, die nicht Gegenstand des Mietvertrages sind.
      Der Anwendung des § 548 BGB steht auch nicht der Grad der Zerstörung des Mietobjekts entgegen. Von einer Veränderung oder Verschlechterung im Sinne des § 548 BGB kann zwar dann nicht mehr die Rede sein, wenn die Mietsache völlig zerstört ist. In diesem Fall gelten die allgemeinen Regeln. Der BGH hat in einer früheren Entscheidung erwogen, eine solche völlige Zerstörung dann nicht anzunehmen, wenn neben einem völlig zerstörten Gebäude auch das Grundstück herauszugeben ist. Hierfür spricht, dass die Anwendung des § 548 BGB bei untergegangener Mietsache deshalb abgelehnt wird, weil die Vorschrift auf den Rückerhalt der Sache als Anfangspunkt der Verjährung abstellt und eine völlig zerstörte Mietsache nicht zurückgegeben werden kann. Hat der Mieter aber neben dem völlig zerstörten Gebäude das Grundstück herauszugeben, ist dieser Anfangspunkt bestimmbar.

      Ob nach Zerstörung eines Gebäudes die Rückgabe des Grundstücks ausreicht, um den Anwendungsbereich des § 548 BGB zu eröffnen, bedurfte im Streitfall keiner Entscheidung, denn nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen war das Mietobjekt nicht völlig zerstört. Teile des den linken von dem rechten Teil der Remise trennenden Mauerwerks waren wieder verwendbar und wurden bei der Errichtung der an Stelle der früheren Innentrennwand erstellten Außenwand des verbleibenden rechten Teils der Remise integriert. Eine vollständige Zerstörung liegt jedoch nur dann vor, wenn jedwede Rückgabe ausgeschlossen ist, nicht aber wenn noch wieder verwendbare Reste der zurückzugebenden Sache vorhanden sind. Ob es sich hierbei um einen wesentlichen Gebäudeteil handelt, ist unerheblich.

      Für den Beginn der Verjährung ist nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der Zurückerlangung der Mietsache maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.
      Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht stets deren endgültige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern unter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen. Indes besteht Einigkeit darüber, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordern. Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter hiervon Kenntnis hat.

      Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht.

      Der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bedurfte in diesem Fall noch der Aufklärung.

BGH Urteil vom 23.5.2006, Az: VI ZR 259/04


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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<2009-03-12>
Die 10-jährige Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung greift nicht, wenn der Vermieter die Wohnung zur Unterbringung einer Betreuungsperson benötigt, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört.   Mehrmore »
Mieterhöhung: Verweis auf Einsicht in Mietspiegel im Büro reicht
<2009-03-13>
Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist nicht erforderlich den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser beim Vermieter eingesehen werden kann.   Mehrmore »
Endrenovierungsklausel - Malerkosten an Mieter
<2009-05-27>
Eine unwirksame Endrenovierungsklausel begründet für Mieter einen Erstattungsanspruch.   Mehrmore »
Kündigung wegen Wohnflächenabweichung
<2009-06-14>
EIne Wohnflächenabweichung von 22,63 % ist ein Mangel, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.    Mehrmore »
Kündigung wegen Lärm
Von: @Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht <2009-06-27>
Wann ist eine fristlose Kündi­gung einer Miet­woh­nung bei unzu­mut­barer Belästi­gung zulässig?   Mehrmore »
Berufsausübung in Mietwohnung
<2009-07-15>
Darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit in der Mietwohnung ausübt?    Mehrmore »
Wohnungskündigung
<2009-07-22>
Ist eine Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter auch bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung zulässig?   Mehrmore »
Mieterhöhung - wann darf der Vermieter erhöhen?
<2009-07-27>
Die Aussicht auf eine steigende Inflationsrate wirft die Frage auf, wann und wie der Vermieter einer Wohnung oder eines Büros eine Mieterhöhung verlangen kann.   Mehrmore »
Dachterrasse - wie ist sie bei der Wohnfläche zu berücksichtigen?
<2009-07-21>
Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind.   Mehrmore »
Hauseigentümer droht Obdachlosenunterkunft
<2009-08-05>
Wie weit geht der Schutz von Mietern, wenn diesen Obdachlosigkeit droht?   Mehrmore »
Eigenbedarfskündigung - wann ist sie zulässig?
<2009-08-06>
Eigenbedarf ist häufig der Grund, dass der Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis kündigt. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?   Mehrmore »
Mietverträge teilweise unwirksam
<2009-09-23>
Die Wandfarbe bei Auszug darf mit dem Mieter nur in einem individuell ausgehandelten Zusatzvertrag vereinbart werden.   Mehrmore »
Mietvertrag: Farbwahlklausel nur als Individualvereinbarung
<2010-01-24>
Die im Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich auch der Türen und Fenster benachteiligt den Mieter unangemessen.   Mehrmore »
Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung
<2010-03-11>
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs sind bei Wohnflächenunterschreitung 10% das Maximum der Abweichung; ein "ca."-Zusatz begründet keine zusätzliche Toleranzschwelle.   Mehrmore »
Mieterhöhung für kommunale Wohnungen
<2010-03-28>
BGH: Der Vermieter kann bei preisgebundenem Wohnraum bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen eine Mieterhöhung verlangen.   Mehrmore »
Mängel­beseiti­gungs­anspruch des Mieters
<2010-04-22>
BGH: Vermieter müssen Män­gel an der Miet­sache besei­tigen. Die Män­gel­be­seiti­gung muss jedoch zweck­mäßig sein und die Kosten dürfen die "Opfer­grenze" des Vermie­ters nicht über­schreiten.    Mehrmore »
Nachzahlung von Betriebskosten
<2010-04-28>
Der Vermieter kann auch von nur einem von mehreren Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen.    Mehrmore »
Neue Fenster
<2010-05-26>
Ein Hinweis auf "Energie­ein­spa­rung" als Begrün­dung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme ist nicht ausreichend. Es gelten strengere Anfor­de­run­gen.   Mehrmore »
Mieter saniert Bad
<2010-07-08>
Wohnwert­verbesse­rungen durch den Wohnungs­mieter begrün­den eine Miet­erhö­hung nur bei Verein­ba­rung oder Kosten­erstattung.   Mehrmore »

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