Baumängel formgerecht und korrekt rügen!
<2011-02-03>
Wer baut, der hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Dennoch kommen Mängel bei der Errichtung oder Sanierung von Gebäuden immer wieder vor. Was müssen Bauherren bei der Rüge von Baumängeln beachten?

Ob Investor, kommunaler oder privater Bauherr: Wer baut, der hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Die Errichtung und auch Sanierung von Gebäuden ist eine fachlich große Herausforderung. Mängel kommen dabei immer wieder vor. Der Gesetzgeber räumt dem Bauherren Fristen zur Gewährleistung ein. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt regelmäßig fünf Jahre, kann aber durch einen Vertrag verkürzt werden.

„Entdeckt ein Bauherr einen Mangel, sollte er ihn unverzüglich rügen“, erläutert Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), das korrekte Prozedere. „Dazu muss der Bauherr die veränderte Ausführung und - falls erkennbar - auch das Schadensbild beschreiben und erläutern, welcher Schaden eingetreten ist oder droht. Weil der Bauherr in der Regel Laie ist, darf er das mit einfachen Worten tun.

Beispiele: „Im Keller unter der Treppe, ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß.“ „Im Kinderzimmer wird es nicht wärmer als 17 Grad, auch wenn die Heizung komplett aufgedreht ist.“

Der Bauherr muss den Mangel nur beschreiben, die technischen Ursachen muss er nicht nennen.

Schon schwieriger ist die Anforderung, den Mangel gegenüber dem zutreffenden, verantwortlichen Vertragspartner zu rügen. Nur der ist nämlich zur Nachbesserung verpflichtet. Wendet sich der Bauherr an den Falschen, und der kommt irrtümlich auf die Baustelle, muss der Bauherr ihm diesen unnötigen Aufwand, sprich Schaden, ersetzen. Es wäre daher leichtsinnig, auf Verdacht alle denkbaren Verursacher anzuschreiben. Stattdessen empfiehlt es sich, schon in diesem Stadium einen Fachanwalt einzuschalten, der sich im Zweifel des Rates eines Ingenieurs oder Architekten bedient.

Baufirmen sind selten erfreut, wenn sie eine schon abgeschlossen geglaubte abgerechnete Baustelle noch einmal betreten sollen. Sie sind aber dazu verpflichtet und kommen ihren Pflichten in der Regel auch nach.

Wie rügt der Bauherr Mängel aber am besten? „Wir Baurechtler raten dazu, die Firma erst einmal freundlich und mündlich auf den Mangel hinzuweisen und um Beseitigung in einem zu beziffernden Zeitraum zu bitten.“ Passiert daraufhin nichts, rät Rechtsanwalt Möller zur zweiten Rüge – diesmal schriftlich per Einwurf-Einschreiben und strenger im Ton.

In dieser Phase ist psychologisches Fingerspitzengefühl gefordert. "Wird eine Frist zu streng, voreilig oder zu eng gesetzt, verhärten sich die Fronten und erfahrungsgemäß verzögert sich alles unnötig“, warnt der Baurechtsexperte Matthias Möller-Meinecke. Zudem sollte die Fristsetzung mit der Ankündigung verbunden werden, daß nach deren erfolglosen Ablauf die Mangelbeseitigung abgelehnt und ein anderer Unternehmer beauftragt wird. „Setzt der Bauherr allerdings eine Frist, dann sollte deren Mißachtung auch zu Konsequenzen führen. In der Regel bedeutet das dann die Minderung der Vergütung oder die Beauftragung eines anderen Unternehmers. Sind alle Rechnungen schon bezahlt, kann er die Kosten einklagen.“

Zum Streit führt immer wieder die Frage, wie lange sich der Unternehmer mit der Nachbesserung Zeit lassen darf. „Die Frist muss dem Schaden angemessen sein“, erklärt der Baujurist. Er empfiehlt Bauherren, Fristen nach Möglichkeit großzügig zu handhaben, sich aber auch nicht ausnutzen zu lassen. „Der Bauherr muss keine Rücksicht auf den laufenden Betrieb der Baufirma nehmen. Liefer- und Produktionszeiten von Ersatzbauteilen allerdings muss er einräumen.“ Eine Ausnahme bilden Notfälle: „Läuft Wasser ins lecke Dach, dann muss der Handwerker binnen 24 Stunden zumindest Notmaßnahmen einleiten. Für die ordentliche Reparatur hat er dann ein bisschen länger Zeit.“

Und was passiert, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgreich war? Wenn es beispielsweise weiter durch das mangelhaft abgedichtete Dach ins Gebäude regnet? „Bei komplexen Arbeiten muss der Bauherr auch einen zweiten Nachbesserungstermin einräumen.“

In der ARGE Baurecht haben sich die Fachanwälte für Bau- und Immobilienrecht des Deutschen Anwaltvereins zusammengeschlossen. Derzeit gehören der ARGE Baurecht rund 3.000 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte an. Damit ist die ARGE Baurecht der größte Berufsverband von baurechtlich spezialisierten Rechtsanwälten in Deutschland und Europa.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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