Unwirksamer Beitritt zu Immobilienfonds?
Indiz für Änderung der BGH Rechtsprechung zur fehlerhaften Gesellschaft
<2008-05-12>
Der Bundesgerichtshof hat den Europäischen Gerichtshof zur Klärung der Frage angerufen, welchen Schutz ein seinen Gesellschaftsbeitritt in einem Haustürgeschäft Widerrufender genießt.

Der Bundesgerichtshof hat den Europäischen Gerichtshof zur Klärung der Frage angerufen: Genießt ein seinen Gesellschaftsbeitritt in einem Haustürgeschäft Widerrufender denselben Schutz wie die Gruppe der nicht oder nicht voll geschäftsfähigen Personen, auf welche die Regeln der fehlerhaften Gesellschaft mit Rücksicht auf ihr höherrangig bewertetes Schutzbedürfnis nicht angewandt werden? Damit deutet sich eine Änderung der Rechtsprechung an.

1. Sachverhalt

Die Parteien streiten im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage über die Frage, ob der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Ausgleich des nach seinem Ausscheiden aus einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bestehenden negativen Auseinandersetzungsguthabens zusteht.

Der Beklagte hat aufgrund von Verhandlungen, die in seiner Privatwohnung geführt worden sind, seinen Beitritt zu dem aus 46 Gesellschaftern bestehenden geschlossenen Immobilienfonds erklärt. Gegenstand dieser Publikumsgesellschaft ist die Instandsetzung, Modernisierung und Verwaltung eines Grundstücks in Berlin.

In einem Vorprozess forderte die Klägerin vom Beklagten die Zahlung von Nachschüssen, die die Gesellschafterversammlung zur Beseitigung von Unterdeckungen beschlossen hatte. Im Laufe des Verfahrens hat der Beklagte seine Mitgliedschaft in der GbR fristlos gekündigt und die Beitrittserklärung nach § 3 HWiG (jetzt § 312 BGB) widerrufen.

Der Beklagte betreibt gegen die Klägerin die Zwangsvollstreckung aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss des Vorprozesses. Die Klägerin hat mit ihrer Forderung gegen den Beklagten auf Zahlung des negativen Auseinandersetzungsguthabens die Aufrechnung gegen die Forderung aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss erklärt und im vorliegenden Rechtsstreit Vollstreckungsgegenklage erhoben.

Das Berufungsgericht hat die Klage auf die Berufung des Beklagten im wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, zwar führe der unstreitig erklärte und wirksame Widerruf der Beitrittserklärung des Beklagten zu der GbR nach § 3 HWiG grundsätzlich zu einer Anwendung der Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft mit der Folge, dass der widerrufende Gesellschafter lediglich Anspruch auf sein Auseinandersetzungsguthaben habe. Dies gelte jedoch nicht, wenn die Auseinandersetzung zu einer Zahlungspflicht des Gesellschafters gegenüber der Gesellschaft führe. Diese Folge verstoße gegen die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (Haustürgeschäfte-RL), da aus dieser klar hervorgehe, dass den Verbraucher infolge des Widerrufs keine Verpflichtungen aus dem widerrufenen Vertrag mehr treffen dürften und empfangene Leistungen zurückzugewähren seien. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin.

2. BGH Entscheidung

Die Entscheidung des Berufungsgerichts steht in Widerspruch zu der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der in der Literatur weitgehend zugestimmt wird. Danach finden zwar auf den Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds in Form einer Personengesellschaft, zu dem ein Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich seiner Privatwohnung bestimmt worden ist, die Vorschriften des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften (jetzt: §§ 312, 355 ff BGB) Anwendung. Widerruft der in einer sog. Haustürsituation beigetretene Gesellschafter seine Beitrittserklärung zu einem geschlossenen Immobilienfonds der hier vorliegenden Art (dasselbe Problem kann sich auch bei Immobilienfonds in Gestalt von Kommanditgesellschaften oder bei einem Beitritt zu einem Verein oder einer Genossenschaft stellen), sieht die Rechtsprechung darin jedoch keinen rückwirkenden Rücktritt von dem Gesellschaftsbeitritt, sondern behandelt die Erklärung unter Heranziehung der Lehre von der fehlerhaften Gesellschaft als außerordentliche ab dem Zeitpunkt des Zugangs wirkende Kündigung, die folgerichtig nicht zu einer rückwirkenden Beseitigung der Gesellschafterstellung im Sinne einer grundsätzlich in § 3 HWiG für den Fall des Widerrufs vorgesehenen Rückabwicklung des Vertrages führen kann: Nach den Regeln über die fehlerhafte Gesellschaft wird der widerrufende Gesellschafter bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung wie ein Gesellschafter mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten behandelt. Er ist zur Leistung seiner Einlage, soweit sie noch nicht vollständig erbracht ist, verpflichtet und nimmt bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens an den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft teil.

Die Regeln über die fehlerhafte Gesellschaft finden generell nur dann keine Anwendung, wenn der in Vollzug gesetzte fehlerhafte Gesellschaftsvertrag oder der vollzogene fehlerhafte Beitritt einen Geschäftsunfähigen oder Minderjährigen betrifft oder wenn die fehlerhaften, vollzogenen Vorgänge gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstoßen. Allein dann versagen die Rechtsprechung und die herrschende Lehre dem fehlerhaften Gesellschaftsvertrag oder dem fehlerhaften Beitritt die rechtliche Anerkennung. Dagegen bleibt es bei den Regeln der fehlerhaften Gesellschaft selbst dann, wenn ein Gesellschafter durch arglistige Täuschung oder Drohung zum Gesellschaftsbeitritt veranlasst worden ist.

Übertragen auf das Haustürgeschäft bedeutet dies: Die Anwendung der Grundsätze über den fehlerhaften Beitritt kann für den nach § 3 HWiG widerrufenden Gesellschafter zum einen dazu führen, dass sein Abfindungsguthaben wegen während seiner Mitgliedschaft eingetretener, von ihm mitzutragender Verluste der Gesellschaft geringer ist als seine Einlageleistung; ihre Anwendung kann sogar, wie im vorliegenden Fall, dazu führen, dass wegen der von der Gesellschaft während der Dauer der Mitgliedschaft des Widerrufenden erwirtschafteten Verluste das Abfindungsguthaben negativ ist, der widerrufende Gesellschafter also nicht nur seine Einlage nicht zurückerhält, sondern seinerseits zu Zahlungen an die Gesellschaft verpflichtet ist. Da aber selbst die Interessen des betrogenen Gesellschafters nicht als gewichtiger einzustufen sind als diejenigen des Rechtsverkehrs und der übrigen Gesellschafter, kann zugunsten desjenigen, der in der Haustürsituation seine Beitrittserklärung abgegeben hat, nach der von der überwiegenden Meinung im Schrifttum geteilten langjährigen Rechtsprechung des Senats schwerlich anderes gelten.

3. Indizien für Änderung der BGH Rechtsprechung

Der 2. Zivilsenat des BGH hat unter Beachtung insbesondere des Urteils des Europäischen Gerichtshofs vom 25. Oktober 2005 (Rs C-350/03 Schulte, ZIP 2005, 1959 ff.) und der sich hieran anschließenden Diskussion im Schrifttum im Mai 2008 seine Zweifel in einem Vorlagebeschluß zum EuGH ausgedrückt, ob die oben aufgezeigten - nach Bewertung des BGH sachgerechten, weil die Interessen aller Beteiligten in die Lösung einbeziehenden - Regelungen wegen der den Widerrufenden belastenden Rechtsfolgen mit der Richtlinie 85/577/EWG in Einklang stehen, nach deren Art. 5 Abs. 2 die Anzeige des Rücktritts von den eingegangenen Verpflichtungen bewirkt, dass der Verbraucher aus allen aus dem widerrufenen Vertrag erwachsenden Verpflichtungen entlassen ist. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob der einen Gesellschaftsbeitritt nach dem HWiG Widerrufende denselben Schutz genießen muss, wie die Gruppe der nicht oder nicht voll geschäftsfähigen Personen, auf welche die Regeln der fehlerhaften Gesellschaft mit Rücksicht auf ihr höherrangig bewertetes Schutzbedürfnis nicht angewandt werden.

Der 2. Senat des BGH hat daher das Revisionsverfahren ausgesetzt und – der Verpflichtung aus Art 234 EG-Vertrag folgend – dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften die Fragen zur Vorabentscheidung vorgelegt, ob Beitritte zu Personengesellschaften, Vereinen oder Genossenschaften mit dem vorrangigen Ziel einer Kapitalanlage von der Bestimmung des Art. 1 Abs. 1 Satz 1 der Richtlinie 85/577/EWG erfasst werden, und ob die Bestimmungen der Art. 5 Abs. 2 und Art. 7 der Richtlinie dahin auszulegen sind, dass sie der Behandlung des widerrufenden Verbrauchers als (zunächst) wirksam beigetretenen Gesellschafter mit allen daraus folgenden Rechten und Pflichten bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Widerrufs entgegenstehen.

BGH Beschluss vom 5. Mai 2008 – II ZR 292/06


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Baustellenunfälle - wer haftet?
<2010-11-22>
Gerade auf Baustellen kann es schnell zu Unfällen mit beträcht­lichen Schadens­folgen kommen. Wer haftet nach Eintritt eines Arbeits­unfalls? Wie kann man die Risiken begrenzen?   Mehrmore »
Hohes Haftungsrisiko bei Unfällen auf dem Bau
<2010-11-26>
Die Immobilien Zeitung berichtet am 25.11.2010 nach einem Inter­view mit Rechts­anwalt Matthias Möller-Meinecke unter dem Titel "Hohes Haftungs­risiko bei Unfällen" über die Risiken für Bauunternehmer und Bauherrn bei lückenhaftem Unfall­schutz auf der Baustelle.   Mehrmore »
Haftungsregeln bei missbräuchlicher Abhebung von Bargeld an Geldautomaten
<2011-12-02>
Der Bundesgerichtshofs hat im Urteil vom 29. November 2011 die Grundsätze für eine Haftung des Karten­inhabers bei miss­bräuch­lichen Abhebungen von Bargeld an Geld­automaten mit Karte und Geheimzahl fortentwickelt.    Mehrmore »
Täuschung durch "Scheck" - Bank haftet bei Imitat
<2008-10-29>
Eine Bank muß bei Verdachtsmomenten prüfen, wie ein ordnungsgemäßer Scheck einer ausländischen Bank bezeichnet ist und welche Bestandteile er aufweisen muss.   Mehrmore »
Geschäftsbedingungen: Rücktritt nur aus sachlichem Grund
<2008-11-04>
Rücktrittsklauseln in AGB sind zu überprüfen. Ein Rücktrittsrecht in den AGB eines Leasingvertrags erfordert einen sachlichen Grund.   Mehrmore »
Ersatzansprüche wegen Erschütterungen
<2008-11-20>
Der BGH begründet eine Haftungspflicht für Erschütterungen gegenüber Wohnnachbarn, die u.a. die Betriebe von Bergbau, Steinbruch und Eisenbahn betrifft.   Mehrmore »
Grund­stücks­kauf/ Ver­mie­tung: Gesund­heits­risi­ken sind zu offen­baren
<2009-03-28>
Wurden beim Bau eines Hau­ses ge­sund­heits­schäd­liche Stoffe (z.B. As­best) verwen­det, muss der Ver­käufer den Käufer darüber auf­klären. Sonst drohen Haf­tungs­an­sprüche.   Mehrmore »
Bauen neben Bäumen
<2009-09-06>
Ein Grundstückseigentümer haftet nicht für für Schäden, die durch den Wasserbedarf von Bäumen auf seinem Grundstück am Nachbarhaus entstehen.   Mehrmore »
Passwortschutz bei WLAN-Anschluss
<2010-05-12>
Auch Privat­perso­nen sind gehal­ten, die Standard­sicher­heits­ein­stel­lun­gen durch ein persön­liches, ausrei­chend langes und sicheres Pass­wort zu ersetzen.   Mehrmore »
Rutschige Straßen und rauer Wind
<2010-10-24>
Widrige Wetter- und Straßen­ver­hält­nis­se im Herbst füh­ren oft zu Unfäl­len und Schä­den. Wer hat welche Pflich­ten und wann haftet insbe­son­dere die Ge­mein­de?   Mehrmore »
ARGE Baurecht: Wartungsarbeiten nicht vernachlässigen
<2011-02-03>
Unfälle auf der Baustelle ziehen immer zivilrechtliche Konsequenzen nach sich, können aber auch strafrechliche Konsequenzen haben.   Mehrmore »
Phishing beim Online-Banking
<2012-04-25>
Die Preisgabe von Transaktionsnummern (TAN) an Unbefugte ("Phishing") durch den Bankkunden verletzt die Sorgfaltspflicht.   Mehrmore »
Wer prüft, der haftet auch
<2012-11-09>
Ingenieure und Architekten sollten deshalb heute im eigenen Interesse Risikovorsorge treffen. Wann ist ein Baurechtler beizuziehen?   Mehrmore »
Filesharing bei Musikbörsen
<2012-11-18>
Bundesgerichtshof: eine Belehrung der Minder­jährigen über die Rechts­widrigkeit der Tauschbör­sen durch die Eltern ist unverzichtbar, aber auch ausreichend    Mehrmore »
Haftung auch bei verjährten Ansprüchen
<2012-12-02>
Architekten werden oftmals als "Sachwalter" ihrer Bauherren angesehen. Das hat Konsequenzen für die Haftung.   Mehrmore »
Aufträge zum Bauvorhaben
<2013-01-27>
Architekten sollten Aufträge vorbereiten, aber nicht vergeben.   Mehrmore »
Steilküstenabbruch auf Rügen
<2013-06-21>
Planer müssen über Risiken aufklären - Beweislastumkehr begünstigt Bauherrn   Mehrmore »

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