Verträge rund um das Bauen
<2012-10-22>
Bauen ist ein komplexes Geschäft, und nur wenige Bauherren kennen sich in allen Bereichen des Bauens aus. Sie sollten deshalb Verträge immer prüfen lassen.

Bauen ist ein komplexes Geschäft, und nur wenige Bauherren kennen sich in allen Bereichen des Bauens aus. Die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) unterstützt deshalb Investoren und Bauherren bei allen ihren Projekten, seien es Wohngebäude oder gewerbliche Immobilien.

„Wer baut, der muss im Vorfeld wichtige Entscheidungen treffen, wie etwa die Auswahl des richtigen Vertragspartners. Möchte er konventionell mit dem Architekten bauen, oder zieht er es vor, Planung und Bau seiner Immobilie an einen Schlüsselfertiganbieter zu vergeben. Je nach den persönlichen Vorstellungen müssen individuelle Bau- und Architektenverträge ausgehandelt und vereinbart werden.“ erläutert Matthias Möller, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Der erfahrene Baurechtler unterstützt den Bauherrn bei der Vertragsgestaltung, hilft ihm Bedingungen abzuwägen und finanzielle und rechtliche Nachteile zu vermeiden. Gute Vertragsgestaltung im Vorfeld, so rät die ARGE Baurecht, vermeidet Ärger während der Bauzeit und der folgenden Gewährleistungsphase.

Besondere Bauträgerverträge, so warnt die ARGE Baurecht, haben es mitunter in sich. Sie werden vom Anbieter formuliert und berücksichtigen bei weitem nicht alle Interessen der Bauherren. Der Bauanwalt kennt diese Fallstricke und wahrt die Interessen seines Mandanten. Er prüft beispielsweise, ob die im Bauvertrag vom Bauträger vorgeschlagenen Zahlungspläne den Vorgaben entsprechen oder den Käufer einseitig benachteiligen. Er klärt, ob alle Termine und Fristen im Vertragsentwurf eindeutig formuliert und die Bedingungen der Bauabnahme und Gewährleistung korrekt festgeschrieben sind. Auch, ob der Anbieter dem Bauherrn die nötigen Sicherheiten einräumt, klärt der Baujurist im Interesse seines Auftraggebers.

Aber nicht nur das Bauen mit dem Schlüsselfertiganbieter birgt juristische Probleme, sondern auch der konventionelle Bau mit dem Architekten sollte sorgfältig vorbereitet sein. Wer mit dem eigenen Planer arbeitet, der ist nach Erfahrung der ARGE Baurecht gut beraten, wenn er einen Architektenvertrag schließt. Freundschaftliche Beziehungen oder die Übereinstimmung in gestalterischen Fragen alleine sind kein tragfähiges Gerüst der Geschäftsbeziehung, die über viele Monate einiges aushalten muss. Ein Vertrag dagegen, sachlich besprochen und vor Beginn der Planung unterzeichnet, regelt Pflichten und Rechte beider Seiten und beugt späteren rechtlichen Auseinandersetzungen vor, erläutert Matthias Möller.

Darüber hinaus unterstützt der auf das Baurecht spezialisierte Rechtsanwalt seine Mandanten natürlich auch vor Gericht. Oder er hilft, Streitigkeiten als Schlichter zu lösen. Die ARGE Baurecht hat dazu die so genannte Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) entwickelt, ein erprobtes Instrument, um kleine Ärgernisse rechtzeitig zu klären, ehe daraus große, teure und langwierige Prozesse werden.

Der baujuristische Beistand ist nicht einmal sehr teuer. Anwälte sind Dienstleister und ihre Beratungshonorare frei verhandelbar. Erfahrungsgemäß liegt der Stundensatz für Bauberatung bei 300 Euro. Abgerechnet wird minutengenau nach real anfallenden Zeitaufwand. Angesichts der Bausummen, um die es geht, rechnet sich die Unterstützung durch den erfahrenen Baurechtler auf alle Fälle. Die ARGE rät: Den Anwalt gleich zu Beginn der Gespräche nach den Honoraren fragen und auch hier klare Vereinbarungen treffen.

Grundstückskauf Vor Kauf und Bauplanung die Rechtslage prüfen Der Druck auf die Städte nimmt zu. Immer öfter werden in bestehenden Wohngebieten zusätzliche Baugrundstücke ausgewiesen. Ob und wie sie allerdings bebaut werden dürfen, das richtet sich nach der jeweiligen Rechtslage. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. In Deutschland regelt das Baugesetzbuch im Detail, wie und wo gebaut werden darf. Grundsätzlich unterscheidet das Planungsrecht drei Bereiche - den so genannten Außenbereich, den beplanten Innenbereich und den unbeplanten Innenbereich. Unter dem Außenbereich verstehen Baujuristen alle Bereiche außerhalb von Ortschaften, die grundsätzlich nicht bebaut werden können. Natürlich gibt es dort Ausnahmen, wie etwa landwirtschaftliche Anwesen oder Bauwerke, die der öffentlichen Strom- und Gasversorgung oder der Telekommunikation dienen. Als so genannten beplanten Innenbereich bezeichnen Baurechtler alle Gebiete, für die ein gültiger Bebauungsplan existiert. Bebauungspläne werden von den Kommunen aufgestellt und spiegeln die politischen Vorstellungen der Stadtverordnetenversammlungen oder Gemeindeparlamente wider. Mit Hilfe der Bebauungspläne regelt die Kommune ihre städtebauliche Entwicklung. Bebauungspläne sind Gesetze der jeweiligen Stadt, Abweichungen von den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplans nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Wer sich über den gültigen Bebauungsplan hinwegsetzt, so warnt die ARGE Baurecht, der verstößt gegen geltendes Recht. „Während der Bebauungsplan eindeutig regelt, wie und was im beplanten Innenbereich gebaut werden darf, muss im so genannten unbeplanten Innenbereich jedes einzelne Objekt abgewogen werden.“ erläutert Matthias Möller, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Unter dem unbeplanten Innenbereich verstehen Baurechtler alle innerstädtischen Bereiche, für die kein qualifizierter Bebauungsplan existiert. Die Grundstücke dort sind zwar grundsätzlich bebaubar, aber nur, wenn sich das Bauvorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. So regelt es der Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Matthias Möller erläutert das: Wird nach Paragraph 34 gebaut, dann müssen sich die Neubauten an die bereits bestehende Umgebung anpassen. Das klingt einfach, birgt aber nach Erfahrung der Bauanwälte in der ARGE Baurecht reichlich Konfliktpotenzial. Denn wann fügt sich ein Neubau in die nähere Umgebung ein? Wenn er die gleichen Dach- und Fassadenfarben wie die Anrainer hat? Oder wenn er die gleichen Abstände zur Straße einhält sowie in Form und Größe den Nachbarhäusern ähnelt? Während Architekten diese Regelung oft großzügig auslegen und versuchen, für ihren Bauherrn das Maximum an Nutzung aus dem meist kleinen, teuren Grundstück herauszuholen, sehen sich alteingesessene Anlieger oft in ihren Rechten beschnitten und ziehen vor Gericht. Der Richter muss dann abwägen, was schwerer wiegt, der Eingriff in die Umgebung oder die Wünsche des Bauwilligen. Ist das Projekt geeignet „bodenrechtlich beachtliche Spannungen“ auszulösen, dann wird er es ablehnen. Hält sich das geplante Objekt in jeder Beziehung an den vorgegebenen Rahmen, dann gibt er ihm statt. Kritisch sind die Bauwünsche, die sich in der Grauzone bewegen. Ärger, so Matthias Möller, bringen fast immer so genannte Hinterlandbebauungen. Damit sollen vor allem große Grundstücke der Nachkriegszeit baulich besser ausgenutzt werden. Viele Anrainer fühlen sich allerdings erheblich gestört, wenn im einst üppig grünen Garten nebenan plötzlich ein Haus gebaut wird und ihnen die winterliche Morgensonne raubt. Das ist ein massiver Eingriff in die bestehende Umgebung. Von Anpassung an die Umgebung kann da kaum die Rede sein. Solche Bauvorhaben sind deshalb häufig unzulässig. „Wer auf einem Hinterliegergrundstück und ohne gültigen Bebauungsplan bauen möchte, der muss deshalb immer mit dem Einspruch des Nachbarn rechnen, auch wenn die Behörde eine Baugenehmigung erteilt.“ Erläutert der Bauanwalt und rät, „sich bereits im Vorfeld vom Juristen über die Risiken und Standortnachteile wie etwa Verkehrslärm beraten zu lassen und sich die schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn für die Bebauung zu holen.“ Aber Vorsicht, warnt die ARGE Baurecht: Letzte Sicherheit gibt es nicht. Nachbar im baurechtlichen Sinne ist nämlich nicht nur der direkte Grundstücksanrainer, sondern jeder, der von der Maßnahme betroffen sein könnte.

Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Verstärkter Schutz der Wohn­immo­bilie gegen­über gewerb­lichen Nacht­lärm.
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<2009-11-25>
Strenge Schallschutz­auf­lagen lösen Nach­bar­kon­flikt   Mehrmore »
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<2009-12-02>
Ein Gehege für Geparden ist in einem Dorfgebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig.   Mehrmore »
A380-Werft Planfeststellungsverfahren:
Verstoß gegen "Seveso-Richtlinie" / Ticona
Jeder Bürger kann diesen Verstoß gegen Europarecht durch eine Beschwerde rügen
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2003-10-05>
Ein benachbarter Chemiebetrieb kann der Planung einer neuen Landebahn im Weg stehen. Bei Verstößen gegen EU-Recht steht dem Bürger die kostenfreie Beschwerde offen.   Mehrmore »
Baugenehmigung für Hochhaus
<2012-08-24>
Nachbar kann Überschreitung der Bauhöhe des Bebauungsplanes prozessual nicht erfolgreich rügen.   Mehrmore »
Bolzplatz - Abwehr von Lärm
<2008-10-03>
Die Zumut­bar­keit des Lärms eines Bolz­platzes oder einer Skater-Bahn wird nicht nach der Sport­anla­gen­lärm­schutz­verord­nung, son­dern nach den stren­geren Vor­schrif­ten der LAI-Frei­zeit­lärm-Richt­linie beurteilt.   Mehrmore »
Über­schrei­tung von Immis­sions­richt­wer­ten
<2012-08-29>
Umfang, Dauer und Inten­sität der geneh­mig­ten be­trieb­lichen Tätig­kei­ten und Nut­zungen müs­sen derart durch tech­nische Vor­keh­run­gen ge­steu­ert werden, dass die Ein­hal­tung der Immis­sions­richt­werte auf diese Weise sicher­ge­stellt wäre.    Mehrmore »
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Anwohner eines Gewerbe­betrie­bes haben Ans­pruch auf Unter­las­sung von we­sentli­chem Ver­kehrs­lärm
Welche Rolle spielt eine Vorbe­lastung des Grund­stücks?
Von: @RA Möller-Meinecke <2006-09-24>
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Nachbarschutz gegen Lärm durch Grüngutsammelstelle
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Von: @RA Möller-Meinecke <2008-01-21>
Das Verwaltungsgericht Hannover hat mit Beschluss vom 22.01.2008 (Az. 4 B 702/08) dem Eilantrag eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung einer Sammelstelle für Grüngut mit Shredderbetrieb stattgegeben.   Mehrmore »
Verwaltungsgerichtshof: Bebauungsplan ist rechtswidrig
<2012-03-31>
Wohnbauplanung in stark lärm­belasteten Gebieten erfordert die vor­rangige Prüfung aktiver Schall­schutz­maßnahmen und eine besondere Sorgfalt bei der Kon­kreti­sierung des Konzeptes zum Lärmschutz.    Mehrmore »
Planung ohne Lärm­steige­rung
<2010-11-04>
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Medienspiegel:
Klage gegen Karstadt-Parkhaus zielt auf Lärmschutz
<2015-01-13>
Für mehr als zwei Dutzend Anwohner des Karstadt Areals klagt Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke gegen die Planung eines neuen Parkhauses in Bad Homburg vor der Höhe.   Mehrmore »
Lärm oder Erschüt­terun­gen: Schmer­zens­geld nur bei schuld­haften Stö­run­gen
<2010-07-25>
Schmer­zens­geld wegen Gesund­heits­schäden, die auf bergbau­bedingte Erder­schütte­rungen zurück­zuführen sind, gibt es nur bei schuld­haftem Handeln des Verursachers.   Mehrmore »
Kaltluftsee und Straßendamm
<2013-12-03>
Ein Landwirt hat die Pflicht zum Hinweis auf einen drohenden Schaden durch eine Baumaßnahme auf dem Nachbar­grundstück, hat dann aber auch einen Ausgleichsanspruch für Schäden.   Mehrmore »
Medienspiegel / FAZ und Main-Netz:
Baurecht kann Kraftwerk stoppen
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Block 6 des E.ON Kohlekraftwerks Staudinger ist nach der Bewertung des Rechtsanwaltes der vier Nachbarstädte „nicht genehmigungsfähig, weil die dadurch ausgelösten städtebaulichen Konflikte mit der Planung der Nachbarstadt Hanau nicht in einem Bebauungsplan gelöst wurden.“ Als Bilanz des zweiwöchigen Erörterungstermins stehen weitere Stolpersteine eine Genehmigung entgegen...   Mehrmore »
Abwägungskriterien für Flächennutzungsplanung zur Steuerung von Standorten für Windenergieanlagen
Eine Windenergieanlage kann auch außerhalb eines Landschaftsschutzgebietes das Landschaftsbild verunstalten
Von: @RA Moeller-Meinecke <2005-01-10>
Für das Legen von Trinkwasser­anschlüssen gilt eine ermäßigte Umsatz­steuer von 7 %
<2016-11-23>
Die Zahlung der Rechnung mit überhöhter Umsatz­steuer kann bis zu deren Berichtigung verweigert, bzw. Über­zahlungen zurückgefordert werden.   Mehrmore »
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Vorteilsprinzip oder Flächenmaßstab für Aufzugskosten für EG-Mieter?
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-11-01>
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Mieterhöhung für kommunale Wohnungen
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Die Aussicht auf eine steigende Inflationsrate wirft die Frage auf, wann und wie der Vermieter einer Wohnung oder eines Büros eine Mieterhöhung verlangen kann.   Mehrmore »
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„Gift­müll für den Woh­nungs­bau – Der Recyc­ling-Skandal“
Von: @RA Möller-Meinecke <2015-07-27>
Das Reporter-Team von "Exclusiv im Ersten" deckte jetzt einen Um­welt­skandal auf, der zu einem der größten der Republik werden könnte.   Mehrmore »
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Bebauungsplan für die Um­nut­zung des Offen­bacher Hafens ist un­wirk­sam
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<2008-02-15>
Beim Bau eines hohen Mobilfunkmastes müssen Abstände wie bei Gebäuden eingehalten werden.    Mehrmore »
Verstoß gegen Nachbarschutz - Behörde hat Pflicht zum Handeln
<2008-07-21>
Bei einem Verstoß gegen nachbarrechtliche Vorschriften muss die Behörde auf Antrag des Nachbarn normalerweise tätig werden und die Störung beseitigen.    Mehrmore »
Baustellensicherheit
<2010-11-07>
Die gleich­zeitige Anwe­sen­heit von meh­reren Unter­nehmen auf einer Bau­stelle - auch bei Arbei­ten ohne Bau­ge­neh­mi­gung - ver­pflich­tet den Bau­herrn und Bau­leiter zur Bestel­lung eines Sicher­heits­koordi­nators.    Mehrmore »
Massentierhaltung erfordert Verkehrserschließung
<2011-02-03>
Die Zuwegung für einen Betrieb mit Massen­tier­haltung muß den Ziel- und Quell­verkehr ohne Schädigung des Wege­zustandes aufnehmen können.   Mehrmore »
Hauskäufer sollten nach Baugenehmigungen fragen
<2011-02-03>
Wer ein Haus kauft und den Verdacht hegt, ein Teil der Immobilie könnte ohne Genehmigung errichtet worden sein, der sollte das Problem unbedingt vor Vertragsabschluss klären.   Mehrmore »
Nachbarklage gegen Fußballstadion ohne Erfolg
<2011-03-22>
Das Montagsspiel der 2. Bundesliga ist ein seltenes Schallereignis, für das er­höhte Immissionsrichtwerte gelten.   Mehrmore »
Barrierefreiheit eines Bauvorhabens
<2016-10-20>
Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen müssen barrierefrei errichtet werden. Eine Prüfpflicht der Bauaufsichts­behörde besteht auch im vereinfachten Genehmigungs­verfahren   Mehrmore »
Ortsbild
Von: @Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht <2008-11-23>
Wann beeinträchtigt ein Bauvorhaben das Ortsbild im Sinne von § 34 BauGB?   Mehrmore »
Medienspiegel:
"Haus am Dom"-Gegner mit friedlichem Protest und leidenschaftlichem Appell
<2014-11-10>
Demonstration für den freien Blick auf den Dom zu Worms   Mehrmore »
Entwicklungsplanung des Dom-Umfeldes in Eigeninitiative der Wormser Bürger
<2015-11-10>
Rede von Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt aus Frankfurt, zur 100. Mahnwache in Worms am 8.11.2015   Mehrmore »
Brutindiz verhindert Windenergieanlage
Flugrichtung mit Beutetier reicht als Brutnachweis
<2017-12-27>
Das Verwaltungs­gericht Koblenz untersagte den Bau einer Windenergie­anlage, weil die Flugrichtung des Rotmilans mit Beute ein ausreichendes Indiz für den Nachweis einer benachbarten erfolgreichen Brut ist.   Mehrmore »
Fest­setzun­gen zugun­sten des Land­schafts­schut­zes sind höher­ran­gig als Bau­leit­pla­nung
Von: @RA Möller-Meinecke <2003-01-08>
Urteil des Hessi­schen VGH zum Land­schafts­schutz und zur Verfü­gung über Kom­pen­sa­tions­grund­stücke für Natur­ein­griffe (Straße, Bahn, Flug­hafen, Golf­platz)   Mehrmore »
Lärmim­mis­sio­nen von Wind­kraft­an­lagen
Von: @RA Möller-Meinecke <2002-12-10>
Wer in Außen­be­rei­chen von Städ­ten wohnt, muss eine höhere Lärm­be­lästi­gung durch Wind­räder hin­neh­men als Men­schen in reinen Wohn­ge­bie­ten.   Mehrmore »
Abstand zu Chemikalien
<2011-09-26>
Die Mindestabstände zu einem Lager einer gefährlichen Chemikalie (Seveso II - Richtlinie) sind auch bei Bauanträgen und im immissions­schutz­rechtlichen Genehmi­gungs­verfahren außerhalb von Gebieten mit einem Bebauungs­plan zwingend zu beachten. Dabei sind angemessene Abstände (bis zu 2.193 Meter) einzuhalten. Das eröffnet neue Pflichten beim Kauf und der Entwicklung eines Grundstücks.   Mehrmore »
Steilküstenabbruch auf Rügen
<2013-06-21>
Planer müssen über Risiken aufklären - Beweislastumkehr begünstigt Bauherrn   Mehrmore »
Projekte
Übersicht über Aktivitäten der Kanzlei   Mehrmore »
Landschaftsschutz siegt vor Gericht über Golfträume
Presseerklärung
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2002-12-04>
Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts zum Eigentumsschutz gegen privatnützige Planungen
Presseerklärung zur Grundsatzentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 3. Juni 2003
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2003-06-23>
Ist ein Golfplatz bzw. Ausgleichsmaßnahmen auf fremden Eigentum zulässig?   Mehrmore »
Bestands­erfas­sung arten­geschütz­ter Tiere: Eis­vogel siegt gegen Schwarz­bauten
<2009-08-28>
Der VGH Kassel hat einen Bebau­ungs­plan für ungültig erklärt, weil der nötige Umwelt­bericht und eine Kartie­rung der Tier­welt fehlte   Mehrmore »

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