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Gebot der Modernisierung oder Instandsetzung
<2011-02-09>
Das Baugesetzbuch eröffnet Lösungen für städtebauliche Mißstände.

1. Die Fallgestaltung

In zahlreichen deutschen Städten stehen Wohn- und Geschäftshäuser leer und bieten ein trostloses Bild des Zerfalls. Der Beobachter fragt sich, ob die Sanierung der Häuser trotz angebotener öffentlicher Fördermittel nicht lohnt oder ob hier auf eine Abrißgenehmigung spekuliert wird.

Die darauf angesprochenen Städte verweisen auf ihren angeblich geringen Handlungsspielraum, gegenüber den Eigentümern eine Sanierung durchzusetzen. Sie fürchten das Risiko, den nicht rentierlichen Kostenanteil selbst tragen zu müssen.

2. Die Rechtslage

Den Städten und Gemeinden steht als Lösung das Instrument des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes (§ 177 BauGB) zur Verfügung.

2.1 Modernisierung oder Instandsetzung

Weist danach eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet. In dem Bescheid, durch den die Modernisierung oder Instandsetzung angeordnet wird, sind die zu beseitigenden Missstände oder zu behebenden Mängel zu bezeichnen und eine angemessene Frist für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen (§ 177 Abs. 1 BauGB).

2.2 Missstände

Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

2.3 Mängel

Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

  1. die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,

  2. die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder

  3. die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

2.4 Denkmalschutz

Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach landesrechtlichen Vorschriften auch aus Gründen des Schutzes und der Erhaltung von Baudenkmälern verlangt werden, darf das Instandsetzungsgebot nur mit Zustimmung der zuständigen Landesbehörde erlassen werden. In dem Bescheid über den Erlass des Instandsetzungsgebots sind die auch aus Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen besonders zu bezeichnen.

2.5 Kostenlast

Der Eigentümer hat die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maßnahmen insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann.

2.6 Ausfallhaftung der Gemeinde

Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt. Dies gilt nicht, wenn der Eigentümer auf Grund anderer Rechtsvorschriften verpflichtet ist, die Kosten selbst zu tragen, oder wenn er Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Die Gemeinde kann mit dem Eigentümer den Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten vereinbaren.

2.7 Ertragsprognose

Der vom Eigentümer zu tragende Kostenanteil wird nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der Erträge ermittelt, die für die modernisierte oder instand gesetzte bauliche Anlage bei ordentlicher Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können; dabei sind die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen.

3. Bewertung der Praxis

Oft scheuen Gemeinden von einem Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot wegen Kostenrisiken zurück. Nach unserer Erfahrung ist dieses Risiko aber beherrschbar. Zwar steht dem Eigentümer in Höhe der unrentierlichen Kosten ein komplementärer Kostenerstattungsanspruch gegenüber der Gemeinde zu, wenn die Kosten einer erzwungenen Modernisierung und Instandsetzung die Erträge, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Hauses nachhaltig erzielt werden können, übersteigen.

Dieser Anspruch ist aber subsidiär, weshalb Zuschüsse öffentlicher Stellen wie etwa Mittel aus der Städtebauförderung und auch die möglichen Steuervorteile bei der Ermittlung der Rentabilität zu berücksichtigen sind.

Eine Kostentragung der Gemeinde entfällt, wenn der Eigentümer – wie dies oft der Fall ist – die regelmäßigen Instandsetzungen seines Hauseigentums in der Vergangenheit unterlassen hat und er nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Dabei sind auch die gegebenen Möglichkeiten der kurzfristigen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten zu berücksichtigen.

Der Anspruch entfällt auch insoweit, wie der Eigentümer nach der Landesbauordnung zu Maßnahmen der Gefahrenabwehr an seinem Gebäude verpflichtet ist.

Nach unserer Erfahrung reicht oft schon die rechtlich qualifiziert begründete Ankündigung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot aus, die gewünschte Sanierung in Gang zu bringen. Hilfreich ist es zudem, wenn die Stadt die betroffenen Grundstücke als Sanierungsgebiet (§ 144 BauGB) festsetzt, weil damit eine kurzfristige volle steuerliche Abschreibung der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten verbunden ist.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Immobilien Kommune / Kommunalpolitik

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