Eine mit Holzbock befallene Immobilie und der unwissende Makler
<2017-03-23>
Beauftragt der Verkäufer einen Makler mit den Vertrags­verhandlungen, ist es ihm als eigenes Verschulden gegenüber dem Käufer anzurechnen (§ 166 BGB), wenn er den Makler nicht über die Mängel informiert, die dem Käufer zu offenbaren sind. BGH, Urt. v. 14. Mai 2004 - V ZR 120/03

Tatbestand (verkürzt):

Nach dem Kauf eines bebauten Grundstücks, fochten die Käufer den Kaufvertrag vor allem wegen Befall des Hauses mit Holzbock an, der vor Abschluss im Rahmen der Verhandlungen nicht offenbart worden war. Die Kaufverhandlungen mit den Klägern führte der Makler im Namen des mittlerweile verstorbenen Verkäufers (Erblasser). Den Makler beauftragte der Sohn des Erblassers mit dessen Zustimmung. Im Wesentlichen stritten sich die Parteien, ob das Handeln des insoweit nicht aufgeklärten Maklers dem Verkäufer, der den offenbarungspflichtigen Befall kannte, zugerechnet werden darf.

Entscheidung:

„Führt der Verkäufer die Vertragsverhandlungen nicht selbst, sondern überlässt sie einem Dritten (hier dem Makler), so haftet er einerseits für Verstöße gegen vorvertragliche Aufklärungspflichten, die sich der Dritte zu Schulden kommen lässt; … andererseits ist es ihm aber auch als eigenes Verschulden anzurechnen, wenn er den Dritten nicht über die Umstände informiert, die dem Käufer zu offenbaren sind. Bedient sich der Verkäufer, wie hier, bei der Erteilung des Verkaufsauftrags an den Dritten eines Vertreters (Sohn), so hat er sich dessen Kenntnis im Verhältnis zum Empfänger der Willenserklärung (Makler) in unmittelbarer Anwendung des § 166 BGB zurechnen zu lassen.“

Der Erblasser muss sich dann im Verhältnis zum Käufer so behandeln lassen, als hätte er selbst den Makler beauftragt und dabei die Information unterlassen. Der Gesichtspunkt der Aufgabenübertragung kommt als Grundlage der Wissenszurechnung nicht nur dann in Frage, wenn sie für den Einzelfall erfolgt; auch eine allgemeine Aufgabenüberlassung kann Anlass für die Zurechnung sein.

Anmerkung:

Nicht selten verhandeln nicht die eigentlichen Verkäufer und Käufer miteinander, sondern dazwischengeschaltete Personen (Stellvertreter), wie Makler oder Rechtsanwälte und Steuerberater. In solchen Fällen ist – zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten – eine offene Kommunikation zwischen Verkäufer und Makler einerseits und Käufer und dessen Verhandlungsvertreter andererseits unerlässlich. Das Gesetz rechnet das Wissen des Verhandlungsführers dem Rechtsinhaber grundsätzlich zu. Die Offenbarungspflichten bleiben daher bestehen. Eine frühzeitige und eingehende rechtliche Beratung bei größeren Grundstücks- und Unternehmenskäufen/-verkäufen ist daher zu empfehlen.


Autor: Bertrand Prell, Rechtsanwalt & Solicitor

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