Besserer Schallschutz bei Reihenhäusern
<2012-07-18>
Die Recht­sprechung verschärft die Anforderungen an den Schall­schutz bei Reihen­häusern. Mängel berechtigen zu Nach­besserung und Schadens­ersatz.

Die anerkannten Regeln der Technik fordern seit 1989 eine zweischalige Ausführung der Haustrennwände zwischen Reihenhäusern und eine über den Mindestwerten der DIN 4109 (1989) liegende Luftschalldämmung von 62 dB, das ist zusammenfassend obergerichtliche Rechtsprechung.

1. Der Fall

Die Landeshauptstadt München entwickelte ein Projekt für kostengünstiges Bauen. Es wurden 44 Reihenhäuser in der Rechtsform von Wohneigentum errichtet. Eine Baubetreuungsgesellschaft plante die Häuser und vereinbarte mit jedem Bauherrn einen Baubetreuungsvertrag. Darin verpflichtet sie sich unter anderem, die technisch mängelfreie Errichtung der Häuser nach den anerkannten Regeln der Technik zu überwachen.

In der Baubeschreibung wurde festgelegt, dass Haustrennwände mit Installationsleitungen und Trennwände zur Innentreppe zweischalig mit zwischenliegender Mineralfaserplatte ausgeführt werden sollten. Die anderen Teile der Haustrennwände sollten einschalig aus 24 cm dicken "Schallschutzziegeln" hochgezogen werden. Diese einschalige Trennwand lasse - so die Baubeschreibung - ein Schalldämmmaß von 53 dB erwarten, was der DIN 4109 entspreche.

Auf einer Bauherrenversammlung beschlossen die Hauskäufer, anstelle von 24 cm dicken Ziegeln eine 30 cm dicke - weiterhin einschalige - Haustrennwand ausführen zu lassen.

Tatsächlich wurden nach Bezug Schalldämmwerte von nur 53 dB im Dachgeschoss und nur 55 dB in Erd- und Obergeschoss gemessen.

Die Bauherren forderten vom Baubetreuer Schadensersatz mit der Begründung, er schulde ihnen einen Luftschallschutz von wenigstens 62 dB. Das erfordere eine Nachbesserung mit Kosten von je Haus: rund 10.000 Euro.

2. Das Urteil

Das Oberlandesgericht (Urteil vom 28.05.2003 Az. 15 U 3660/00 bestätigt durch Beschluss des BGH vom 11.12.2003 Az. VII ZR 186/03) verpflichtet den Baubetreuer, die Reihenhäuser einwandfrei entsprechend den anerkannten Regeln der Technik erstellen zu lassen. Die Luftschalldämmung entspreche mit 53 dB bis 55 dB nicht den technischen Anforderungen. Die anerkannten Regeln der Technik im Jahr 1989 forderten 62 dB. Denn eine zweischalige Ausführung der Haustrennwände zwischen Reihenhäusern sei zu dieser Zeit schon allgemein üblich gewesen und als notwendig angesehen worden, selbst wenn damit Schalldämmwerte über den Mindestanforderungen der DIN 4109 (1989) mit 57 dB erreicht würden.

Nun hatten die Bauherrn einer einschaligen Wand zugestimmt. Dem hält das Urteil entgegen, dass der Baubetreuer die Bauherren nicht ausreichend über die Mindestanforderungen aufgeklärt habe. Als Folge dieses Aufklärungsmangels könne sich der Baubetreuer nicht auf die Zustimmung zu einer einschaligen Wand nicht berufen.

3. Konsequenzen für die Praxis

Das Urteil verschärft die Anforderungen an den Schallschutz beim Neubau von Reihenhäusern. Methodisch beruft sich das Urteil auf „anerkannte Regeln der Technik“, die im Einzelfall auch schärfer als Industrienormen sein können. Im konkreten Fall fordert die einschlägige Industrienorm zum Schallschutz im Hochbau (DIN 4109) in der Fassung von 1989 lediglich 57 dB als Maß der Schalldämmung für Haustrennwände zwischen Reihenhäusern bzw. Doppelhäusern. Das Urteil leitet aus den anerkannten Regeln der Technik einen schärferen Wert der Schalldämmung von 62 dB ab. Es kann sich dabei auf die VDI Richtlinie 4100 stützen, die unter Hinweis auf die »üblichen Komfortansprüchen« und die »üblichen Wohngegebenheiten« einen Luftschallschutz von 63 dB fordert. Vereinzelt ist die Rechtsprechung auch noch darüber hinausgegangen und hat für ein Reihenhaus eine Dämmung von 67 dB gefordert.

Mit einschaligen Trennwänden kann eine solche Luftschalldämmung in aller Regel nicht mehr erreicht werden.

Ist die Luftschalldämmung mangelhaft, steht dem Bauherrn eine Nachbesserung oder ein Vorschuss für die Nachbesserungen zu.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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