Edificia: EDIFICIA Rechtsanwälte
Die Haftung des Architekten für eine genehmigungsfähige Planung
<2016-07-18>
Architekten sind – dank streitfreudigem Nachbarn – mit Baugenehmigung nicht immer aus der Haftung.

In aller Regel übernimmt der Architekt eine genehmigungsfähige Planung gegenüber dem Bauherrn. Probleme tauchen aber dann auf, wenn später Dritte, zumeist Nachbarn die Baugenehmigung erfolgreich anfechten. Haftet hierbei der Architekt gegenüber dem Bauherrn?

Mit einem solchen Fall hatte sich das OLG Celle in einer Entscheidung vom 10.06.2015 (Az.: 14 U 180/14) zu befassen. Die Nachbarn hielten die Grenzabstandsflächen sowie die Höhe des Garagenbaus für rechtlich unzulässig. Der Architekt hatte gegenüber dem Bauherrn für eine genehmigungsfähige Planung zu sorgen. Sowohl der Bauherr als auch Architekt sowie auch die Baubehörde kannten den Sachverhalt. Die Baubehörde wies bei der Erteilung der Baugenehmigung auf die Problematik hin und empfahl eine vertragliche Vereinbarung mit den Nachbarn. Hierzu kam es nicht. Der Bauherr begann mit seinem Bauvorhaben. Sodann griffen die Nachbarn die erteilte Baugenehmigung erfolgreich an.

Das Gericht stellte fest, dass ein Architekt seine vertraglich zugesagte Leistung nicht mangelfrei erbringt, wenn er eine genehmigungsfähige Planung übernommen hat, selbst wenn die Baugenehmigung zunächst erteilt, jedoch später von Dritten erfolgreich angefochten wird. Auf die bereits erteilte Baugenehmigung kann der Architekt nicht vertrauen. Allerdings stellt es auch fest, dass eine Haftung des Architekten gegenüber dem Bauherrn im Sinne eines Mitverschuldens im Einzelfall gänzlich entfallen kann, wenn dem Bauherrn die Risiken der mangelnden Genehmigungsfähigkeit der Planung bekannt sind, und er dennoch das Bauvorhaben beginnt und fortsetzt.

Die Entscheidung ist sowohl für den Bauherrn wie auch für den Architekten äußerst lehrreich: zwar schuldet der Architekt mit der genehmigungsfähigen Planung auch eine darauf beruhende Baugenehmigung, die im Falle der Anfechtung auch planungsrechtlichen Bestand hat. Andererseits kann dem Bauherrn Kenntnis der Umstände erfolgreich entgegengehalten werden. Ob daher der Architekt im Ergebnis haftet und in welcher Höhe, wird von den Umständen des Einzelfalls abhängen.

Zur Vermeidung sei dem Architekten empfohlen, die Risiken für die Genehmigungsfähigkeit seiner Planung dem Bauherrn aufzuerlegen, wenn solche bekannt sind und der Bauherr dennoch vor Ergebnis eines Rechtsstreits das Bauvorhaben beginnen möchte.

Dem Bauherrn sei zu empfehlen, sich die Genehmigungsfähigkeit der Planung vom Architekten versichern zu lassen, indem die Einwendungen Dritter, meistens Nachbarn schriftlich niedergelegt und bewertet werden.


Autor: Bertrand H. Prell, Rechtsanwalt & Solicitor

Themen hierzuAssciated topics:

Nachbarstreit Baugenehmigung Haftung (allgem.) Architektenleistungen Bausektor Gerichtsentscheidungen

Das könnte Sie auch interessierenFurther readings:
Zerstörung der Abwasserleitung durch Bäume eines benachbarten Grundstücks
Muß der Baumeigentümer die Beseitigung der Wurzel durch den Geschädigten bezahlen?
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2003-10-16>
Rücksichtnahme des Landwirts auf Wohnnachbarn
Lagerung von Heuballen gegenüber einer Wohnsiedlung
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-07-27>
Wenn ein Landwirt direkt gegenüber einem Wohngebiet eine bis zu 4,50m hohe Lagerstätte für Heuballen errichtet, verstößt er gegen das nach § 35 Abs. 3 BauGB zu beachtende Gebot der Rücksichtnahme, wenn er keine zwingenden Gründe für gerade diesen Standort vorweisen kann.   Mehrmore »
Umgehung von Grenzabstandsvorschriften durch Grundstücksteilung
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-08-08>
Wird ein wirtschaft­lich einheit­lich genutz­tes Grund­stück allein deshalb in zwei Buch­grund­stücke geteilt, um die zahlen­mäßige Beschrän­kung auf je ein Bauwerk an der Grenze zu unter­laufen, ist die Bauge­nehmi­gung für ein Neben­ge­bäude auf dem abge­teilten Flur­stück wegen miss­bräuch­licher Inan­spruch­nahme der Grenzab­standsvor­schriften rechts­widrig.   Mehrmore »
Zulässigkeit einer Windkraft­anlage im Außen­bereich
Liegt eine Verlet­zung des im Nach­bar­recht gelten­den Rück­sicht­name­ge­botes vor?
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-06-18>
Wärmedämmung an gemeinsamer Giebelwand
<2008-07-13>
Der Eigentümer eines Wohnhauses darf an einer mit dem Nachbarn gemeinsam genutzten Giebelwand eine Fassadenverkleidung zum Zweck der Wärmedämmung nach aktuellem Stand der Technik anbringen und dazu auch das Nachbargrundstück betreten.   Mehrmore »
Verstoß gegen Nachbarschutz - Behörde hat Pflicht zum Handeln
<2008-07-21>
Bei einem Verstoß gegen nachbarrechtliche Vorschriften muss die Behörde auf Antrag des Nachbarn normalerweise tätig werden und die Störung beseitigen.    Mehrmore »
Auslauf für großen Hund?
WEG-Garten ist tabu
<2008-09-16>
Große Hunde dürfen nicht frei im gemeinsam genutzten Garten einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft herumlaufen, auch wenn er bisher keine konkreten Beeinträchtigungen verursacht hat.   Mehrmore »
Aufklärungs- oder Belehrungspflicht eines Beamten bei drohenden Schaden
Muss der Inhaber einer Baugenehmigung auf den drohenden Eintritt einer Veränderungssperre hingewiesen werden?
Von: @RA Möller-Meinecke <2005-04-13>
Sicherheitsleistung für Rückbau einer Windkraftanlage
Hess.VGH Beschluss vom 12.01.2005
Von: @RA Möller-Meinecke <2005-03-18>
Eine Sicherheitsleistung für den Rückbau einer Windkraftanlage konnte vor Inkrafttreten des § 35 Abs. 5 Satz 2 und 3 BauGB 2004 allein auf § 6 Abs. 3 Satz 1 HENatG gestützt werden.
Es verstößt nicht gegen das Gebot der Gleichbehandlung, wenn für den Rückbau einer Windkraftanlage Sicherheitsleistung verlangt wird, während im Außenbereich privilegierte landwirtschaftliche Betriebsgebäude davon freigestellt sind.
   Mehrmore »
Verhindern Fleder­mäuse den Abriß ?
Wann setzt sich der Arten­schutz gegen­über dem Eigen­tum durch ?
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2003-09-23>
Der Arten­schutz in der Orts­lage zwingt zu Be­schrän­kun­gen von Bau­plä­nen auf das un­ver­meid­bare Maß; die Krite­rien des BVerwG.   Mehrmore »
Unbestimmtheit bei Baugenehmigung
<2008-01-22>
Eine Baugenehmigung muss Inhalt, Reichweite und Umfang der genehmigten Nutzung eindeutig erkennen lassen, sodass Drittbetroffene das Maß ihrer Betroffenheit zweifelsfrei feststellen können   Mehrmore »
Atomkraft nein danke - Veränderungssperre stoppt atomares Zwischenlager
<2009-02-03>
Der Hessische Verwaltungsgerichtshof hat die Klage der Firma NCS Nuklear Cargo & Service GmbH auf Erteilung einer Baugenehmigung für den Umbau und die Umnutzung eines Gebäudes als Zwischenlager für radioaktive Abfälle in Hanau-Wolfgang abgewiesen.   Mehrmore »
Solar­ener­gie­an­lage gehmi­gungs­pflich­tig
<2010-09-26>
Führt die Errich­tung einer Solar­ener­gie­an­lage auf einem Gebäu­de zu einer Nut­zungs­ände­rung des Gebäu­des, so bedarf diese der Bau­ge­neh­mi­gung.   Mehrmore »
Juristische Tipps beim Neubau
<2016-06-20>
Der Bau eines Hauses kann voller Tücken sein und sehr stressig werden. Worauf Sie besonders achten sollten, haben wir hier für Sie zusammengestellt.    Mehrmore »
Probleme durch Kunden­ver­kehr bei Frei­beruf­lern
Wann sind Belästi­gun­gen oder Stö­run­gen durch Kun­den­ver­kehr eines Frei­beruf­lers in einem Wohn­gebiet un­zu­mut­bar?
Sind dem Frei­beruf­ler mittelbare Stö­run­gen durch seine Kun­den zuzu­rechnen?
Von: @RA Möller-Meinecke <2004-07-29>
Behörde muss Anträge in vernünftiger Zeit bearbeiten
Sonst stehen dem Bürger Schadensersatzansprüche gegen den Staat zu
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2007-01-11>
Der Bundesgerichtshofs bejaht Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche wegen einer unzumutbaren Verzögerung beim Handeln einer Behörde   Mehrmore »
Abstandsregelung für Mobilfunkmast
<2008-02-15>
Beim Bau eines hohen Mobilfunkmastes müssen Abstände wie bei Gebäuden eingehalten werden.    Mehrmore »
Sporthalle neben Wohn­gebiet?
<2009-11-25>
Strenge Schallschutz­auf­lagen lösen Nach­bar­kon­flikt   Mehrmore »
Geparden im Dorfgebiet oder baulichen Außenbereich
<2009-12-02>
Ein Gehege für Geparden ist in einem Dorfgebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig.   Mehrmore »
Baustellensicherheit
<2010-11-07>
Die gleich­zeitige Anwe­sen­heit von meh­reren Unter­nehmen auf einer Bau­stelle - auch bei Arbei­ten ohne Bau­ge­neh­mi­gung - ver­pflich­tet den Bau­herrn und Bau­leiter zur Bestel­lung eines Sicher­heits­koordi­nators.    Mehrmore »
Massentierhaltung erfordert Verkehrserschließung
<2011-02-03>
Die Zuwegung für einen Betrieb mit Massen­tier­haltung muß den Ziel- und Quell­verkehr ohne Schädigung des Wege­zustandes aufnehmen können.   Mehrmore »
Hauskäufer sollten nach Baugenehmigungen fragen
<2011-02-03>
Wer ein Haus kauft und den Verdacht hegt, ein Teil der Immobilie könnte ohne Genehmigung errichtet worden sein, der sollte das Problem unbedingt vor Vertragsabschluss klären.   Mehrmore »
Nachbarklage gegen Fußballstadion ohne Erfolg
<2011-03-22>
Das Montagsspiel der 2. Bundesliga ist ein seltenes Schallereignis, für das er­höhte Immissionsrichtwerte gelten.   Mehrmore »
Die Bildrechte werden in der Online-Version angegeben.For copyright notice look at the online version.