Edificia: EDIFICIA Rechtsanwälte
Renovierungskosten nach Modernisierungsmaßnahme umlagefähig
<2011-03-30>
Muss der Mieter beispielsweise die Tapezier­kosten nach dem Einbau neuer Wasser­zähler zahlen?

Der Bundesgerichtshof hat am 30. März 2011 eine Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Renovierungskosten getroffen, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehen.

1. Der Fall

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Görlitz. Im Januar 2007 kündigte die Klägerin schriftlich den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten teilten der Klägerin daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn die Klägerin einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam die Klägerin nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Nach Einbau des Wasserzählers legte die Klägerin die Gesamtkosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB* um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten 24 Monate nicht.

2. Die Gerichtsentscheidung

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch Urteil vom 30. März 2011 (Az. VIII ZR 173/10) entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB* auf die Mieter umlegen darf.

Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB** vom Vermieter erstatten lässt.

3. Die Rechtsgrundlagen

*§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (…)

**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

 (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

 (2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. (…)

 (4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

4. Wirkungen für die Praxis

Das Urteil klärt eine Zweifelsfrage der Praxis. Die noch nicht begründete Entscheidung überzeugt. Denn zu jeder Modernisierungsmaßnahme zählt denknotwendig auch die Beseitigung der dadurch möglicherweise verursachten Schäden an der Mietsache. Können durch die Entscheidung des Gesetzgebers die Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, hat er auch die durch die Modernisierung verursachten Renovierungskosten zu tragen.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Themen hierzuAssciated topics:

Mietwohnung Kosten

Das könnte Sie auch interessierenFurther readings:
Grundsteuererlass bei strukturellem Leerstand
<2007-07-05>
Ein Grundsteuererlass kann auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen nicht nur vorübergehender Natur in Betracht kommen   Mehrmore »
Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung
<2007-07-09>
Wird das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt, darf eine Parabolantenne auf dem Balkon aufgestellt werden   Mehrmore »
Kündigung nach erheblicher Vertragsverletzung des Mieters
<2008-02-01>
Setzt die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Vertragsverletzung des Mieters eine Abmahnung voraus?    Mehrmore »
Parabolantenne für ausländische Mieter
Von: @RA Möller-Meinecke <2008-05-30>
Das Grundrecht auf Meinungsfreiheit gibt dauerhaft in Deutschland lebenden Ausländern einen Anspruch auf eine Fernsehantenne, mit denen sie die Programme ihres Heimatlandes empfangen können.   Mehrmore »
Mietminderung wegen Lärm
Wurde die DIN 4109 eingehalten?
Von: @RA Möller-Meinecke <2008-06-27>
Der Vermieter muß in einem Altbau für Lärm­schutz nach dem aktu­ellen Stand der Deut­schen Indu­strie­norm sorgen, wenn ein neuer Fuß­boden­belag einbaut wird.    Mehrmore »
Fernwärmeversorgung Umlage der Kosten auf Mieter?
<2008-10-06>
Der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz stellt eine Modernisierung dar und ist vom Mieter zu dulden.    Mehrmore »
Mietvertrag: Vorsicht bei Untervermietung
<2008-10-07>
Darf der Gerichtsvollzieher auch dann eine Wohung oder Gewerbeflächen räumen, wenn plötzlich ein neuer im Räumungstitel nicht benannter Untermieter auftaucht?    Mehrmore »
Holzfarbe - Rücksicht auf Nachmieter
<2008-10-28>
Im Mietvertrag dürfen helle Farbtöne für die Holzflächen zwingend vorgegeben werden. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.   Mehrmore »
BGH: Vereinbarung im Wohnungsübergabeprotokoll rechtmäßig
<2009-01-18>
Eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.   Mehrmore »
Modernisierungsaufwendungen
<2009-02-14>
Bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung einer Wohnung bleiben unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Aufwendungen unberücksichtigt.    Mehrmore »
Schönheitsreparatur: Außenanstrich des Holzwerks Aufgabe des Vermieters
<2009-02-19>
Eine Klausel zu Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.   Mehrmore »
Wohnungseigentum: Kündigung für Hausangestellte erleichtert
<2009-03-12>
Die 10-jährige Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung greift nicht, wenn der Vermieter die Wohnung zur Unterbringung einer Betreuungsperson benötigt, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört.   Mehrmore »
Mieterhöhung: Verweis auf Einsicht in Mietspiegel im Büro reicht
<2009-03-13>
Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist nicht erforderlich den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser beim Vermieter eingesehen werden kann.   Mehrmore »
Endrenovierungsklausel - Malerkosten an Mieter
<2009-05-27>
Eine unwirksame Endrenovierungsklausel begründet für Mieter einen Erstattungsanspruch.   Mehrmore »
Kündigung wegen Wohnflächenabweichung
<2009-06-14>
EIne Wohnflächenabweichung von 22,63 % ist ein Mangel, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.
   Mehrmore »
Kündigung wegen Lärm
Von: @Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht <2009-06-27>
Wann ist eine fristlose Kündi­gung einer Miet­woh­nung bei unzu­mut­barer Belästi­gung zulässig?   Mehrmore »
Berufsausübung in Mietwohnung
<2009-07-15>
Darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit in der Mietwohnung ausübt?    Mehrmore »
Wohnungskündigung
<2009-07-22>
Ist eine Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter auch bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung zulässig?   Mehrmore »
Mieterhöhung - wann darf der Vermieter erhöhen?
<2009-07-27>
Die Aussicht auf eine steigende Inflationsrate wirft die Frage auf, wann und wie der Vermieter einer Wohnung oder eines Büros eine Mieterhöhung verlangen kann.   Mehrmore »
Dachterrasse - wie ist sie bei der Wohnfläche zu berücksichtigen?
<2009-07-21>
Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind.   Mehrmore »
Hauseigentümer droht Obdachlosenunterkunft
<2009-08-05>
Wie weit geht der Schutz von Mietern, wenn diesen Obdachlosigkeit droht?   Mehrmore »
Eigenbedarfskündigung - wann ist sie zulässig?
<2009-08-06>
Eigenbedarf ist häufig der Grund, dass der Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis kündigt. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?   Mehrmore »
Mietverträge teilweise unwirksam
<2009-09-23>
Die Wandfarbe bei Auszug darf mit dem Mieter nur in einem individuell ausgehandelten Zusatzvertrag vereinbart werden.   Mehrmore »
Die Bildrechte werden in der Online-Version angegeben.For copyright notice look at the online version.