Edificia: EDIFICIA Rechtsanwälte
Neue Fenster
<2010-05-26>
Ein Hinweis auf "Energie­ein­spa­rung" als Begrün­dung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme ist nicht ausreichend. Es gelten strengere Anfor­de­run­gen.

Das AG München hat einen Anspruch auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme für den Fall der Ankündigung des Einbaus neuer Fenster mit dem einfachen Hinweis auf Energieeinsparung abgelehnt.

Der Vermieter müsse die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung könne im Prozess nachgeholt werden, müsse dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen, so das AG München.

1. Der Fall

In einem älteren Wohnhaus in München wurden vom Eigentümer umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. In diesem Zusammenhang sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte die Vermieterin an die dortige Mieterin ein Schreiben, indem sie den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Darauf hin erhob die Vermieterin Klage vor dem AG München. Sie war der Auffassung, die Mieterin hätte den Einbau zu dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht.

2. Das Urteil

Das AG München hat die Klage abgewiesen. Die Vermieterin habe gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme, da deren Ankündigung den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht wird und der Fehler auch im Prozess nicht geheilt worden ist.

Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen ist. Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen soll, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssen nachvollziehbar begründet sein.

Dies liege hier nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Die Vermieterin hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen.

Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Die Vermieterin könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse sie aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiell-rechtliche Modernisierungsankündigung enthält. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein muss, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginnt. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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