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Verträge rund um das Bauen
<2012-10-22>
Bauen ist ein komplexes Geschäft, und nur wenige Bauherren kennen sich in allen Bereichen des Bauens aus. Sie sollten deshalb Verträge immer prüfen lassen.

Bauen ist ein komplexes Geschäft, und nur wenige Bauherren kennen sich in allen Bereichen des Bauens aus. Die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) unterstützt deshalb Investoren und Bauherren bei allen ihren Projekten, seien es Wohngebäude oder gewerbliche Immobilien.

„Wer baut, der muss im Vorfeld wichtige Entscheidungen treffen, wie etwa die Auswahl des richtigen Vertragspartners. Möchte er konventionell mit dem Architekten bauen, oder zieht er es vor, Planung und Bau seiner Immobilie an einen Schlüsselfertiganbieter zu vergeben. Je nach den persönlichen Vorstellungen müssen individuelle Bau- und Architektenverträge ausgehandelt und vereinbart werden.“ erläutert Matthias Möller, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Der erfahrene Baurechtler unterstützt den Bauherrn bei der Vertragsgestaltung, hilft ihm Bedingungen abzuwägen und finanzielle und rechtliche Nachteile zu vermeiden. Gute Vertragsgestaltung im Vorfeld, so rät die ARGE Baurecht, vermeidet Ärger während der Bauzeit und der folgenden Gewährleistungsphase.

Besondere Bauträgerverträge, so warnt die ARGE Baurecht, haben es mitunter in sich. Sie werden vom Anbieter formuliert und berücksichtigen bei weitem nicht alle Interessen der Bauherren. Der Bauanwalt kennt diese Fallstricke und wahrt die Interessen seines Mandanten. Er prüft beispielsweise, ob die im Bauvertrag vom Bauträger vorgeschlagenen Zahlungspläne den Vorgaben entsprechen oder den Käufer einseitig benachteiligen. Er klärt, ob alle Termine und Fristen im Vertragsentwurf eindeutig formuliert und die Bedingungen der Bauabnahme und Gewährleistung korrekt festgeschrieben sind. Auch, ob der Anbieter dem Bauherrn die nötigen Sicherheiten einräumt, klärt der Baujurist im Interesse seines Auftraggebers.

Aber nicht nur das Bauen mit dem Schlüsselfertiganbieter birgt juristische Probleme, sondern auch der konventionelle Bau mit dem Architekten sollte sorgfältig vorbereitet sein. Wer mit dem eigenen Planer arbeitet, der ist nach Erfahrung der ARGE Baurecht gut beraten, wenn er einen Architektenvertrag schließt. Freundschaftliche Beziehungen oder die Übereinstimmung in gestalterischen Fragen alleine sind kein tragfähiges Gerüst der Geschäftsbeziehung, die über viele Monate einiges aushalten muss. Ein Vertrag dagegen, sachlich besprochen und vor Beginn der Planung unterzeichnet, regelt Pflichten und Rechte beider Seiten und beugt späteren rechtlichen Auseinandersetzungen vor, erläutert Matthias Möller.

Darüber hinaus unterstützt der auf das Baurecht spezialisierte Rechtsanwalt seine Mandanten natürlich auch vor Gericht. Oder er hilft, Streitigkeiten als Schlichter zu lösen. Die ARGE Baurecht hat dazu die so genannte Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) entwickelt, ein erprobtes Instrument, um kleine Ärgernisse rechtzeitig zu klären, ehe daraus große, teure und langwierige Prozesse werden.

Der baujuristische Beistand ist nicht einmal sehr teuer. Anwälte sind Dienstleister und ihre Beratungshonorare frei verhandelbar. Erfahrungsgemäß liegt der Stundensatz für Bauberatung bei 300 Euro. Abgerechnet wird minutengenau nach real anfallenden Zeitaufwand. Angesichts der Bausummen, um die es geht, rechnet sich die Unterstützung durch den erfahrenen Baurechtler auf alle Fälle. Die ARGE rät: Den Anwalt gleich zu Beginn der Gespräche nach den Honoraren fragen und auch hier klare Vereinbarungen treffen.

Grundstückskauf Vor Kauf und Bauplanung die Rechtslage prüfen Der Druck auf die Städte nimmt zu. Immer öfter werden in bestehenden Wohngebieten zusätzliche Baugrundstücke ausgewiesen. Ob und wie sie allerdings bebaut werden dürfen, das richtet sich nach der jeweiligen Rechtslage. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. In Deutschland regelt das Baugesetzbuch im Detail, wie und wo gebaut werden darf. Grundsätzlich unterscheidet das Planungsrecht drei Bereiche - den so genannten Außenbereich, den beplanten Innenbereich und den unbeplanten Innenbereich. Unter dem Außenbereich verstehen Baujuristen alle Bereiche außerhalb von Ortschaften, die grundsätzlich nicht bebaut werden können. Natürlich gibt es dort Ausnahmen, wie etwa landwirtschaftliche Anwesen oder Bauwerke, die der öffentlichen Strom- und Gasversorgung oder der Telekommunikation dienen. Als so genannten beplanten Innenbereich bezeichnen Baurechtler alle Gebiete, für die ein gültiger Bebauungsplan existiert. Bebauungspläne werden von den Kommunen aufgestellt und spiegeln die politischen Vorstellungen der Stadtverordnetenversammlungen oder Gemeindeparlamente wider. Mit Hilfe der Bebauungspläne regelt die Kommune ihre städtebauliche Entwicklung. Bebauungspläne sind Gesetze der jeweiligen Stadt, Abweichungen von den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplans nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Wer sich über den gültigen Bebauungsplan hinwegsetzt, so warnt die ARGE Baurecht, der verstößt gegen geltendes Recht. „Während der Bebauungsplan eindeutig regelt, wie und was im beplanten Innenbereich gebaut werden darf, muss im so genannten unbeplanten Innenbereich jedes einzelne Objekt abgewogen werden.“ erläutert Matthias Möller, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Unter dem unbeplanten Innenbereich verstehen Baurechtler alle innerstädtischen Bereiche, für die kein qualifizierter Bebauungsplan existiert. Die Grundstücke dort sind zwar grundsätzlich bebaubar, aber nur, wenn sich das Bauvorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. So regelt es der Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Matthias Möller erläutert das: Wird nach Paragraph 34 gebaut, dann müssen sich die Neubauten an die bereits bestehende Umgebung anpassen. Das klingt einfach, birgt aber nach Erfahrung der Bauanwälte in der ARGE Baurecht reichlich Konfliktpotenzial. Denn wann fügt sich ein Neubau in die nähere Umgebung ein? Wenn er die gleichen Dach- und Fassadenfarben wie die Anrainer hat? Oder wenn er die gleichen Abstände zur Straße einhält sowie in Form und Größe den Nachbarhäusern ähnelt? Während Architekten diese Regelung oft großzügig auslegen und versuchen, für ihren Bauherrn das Maximum an Nutzung aus dem meist kleinen, teuren Grundstück herauszuholen, sehen sich alteingesessene Anlieger oft in ihren Rechten beschnitten und ziehen vor Gericht. Der Richter muss dann abwägen, was schwerer wiegt, der Eingriff in die Umgebung oder die Wünsche des Bauwilligen. Ist das Projekt geeignet „bodenrechtlich beachtliche Spannungen“ auszulösen, dann wird er es ablehnen. Hält sich das geplante Objekt in jeder Beziehung an den vorgegebenen Rahmen, dann gibt er ihm statt. Kritisch sind die Bauwünsche, die sich in der Grauzone bewegen. Ärger, so Matthias Möller, bringen fast immer so genannte Hinterlandbebauungen. Damit sollen vor allem große Grundstücke der Nachkriegszeit baulich besser ausgenutzt werden. Viele Anrainer fühlen sich allerdings erheblich gestört, wenn im einst üppig grünen Garten nebenan plötzlich ein Haus gebaut wird und ihnen die winterliche Morgensonne raubt. Das ist ein massiver Eingriff in die bestehende Umgebung. Von Anpassung an die Umgebung kann da kaum die Rede sein. Solche Bauvorhaben sind deshalb häufig unzulässig. „Wer auf einem Hinterliegergrundstück und ohne gültigen Bebauungsplan bauen möchte, der muss deshalb immer mit dem Einspruch des Nachbarn rechnen, auch wenn die Behörde eine Baugenehmigung erteilt.“ Erläutert der Bauanwalt und rät, „sich bereits im Vorfeld vom Juristen über die Risiken und Standortnachteile wie etwa Verkehrslärm beraten zu lassen und sich die schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn für die Bebauung zu holen.“ Aber Vorsicht, warnt die ARGE Baurecht: Letzte Sicherheit gibt es nicht. Nachbar im baurechtlichen Sinne ist nämlich nicht nur der direkte Grundstücksanrainer, sondern jeder, der von der Maßnahme betroffen sein könnte.

Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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