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Grundstückskauf von Bank
<2012-06-19>
Bei einem Grundstückskauf besteht keine Aufklärungs­pflicht der Bank über die im Kaufpreis einer Immobilie enthaltene Innen­provision. Dies hat der BGH entschieden.

Der BGH hat entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, dass im Gesamtaufwand eine Vertriebsprovision eingepreist ist.

1. Der Fall

In einem Verkaufsprospekt für ein Grundstück wurde von der Bank angegeben, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70% auf "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing". Darin war eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist.

2. Das Urteil

Der BGH hat entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70% auf "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist ist. Die den Erwerb finanzierende Bank treffe deshalb insofern keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, so der BGH.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank, mit der kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das sei etwa bei einem Wissensvorsprung der Bank der Fall. Ein solcher liege u.a. vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Anleger von seinem Geschäftspartner oder durch den Verkaufsprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde.

Der hier verwendete Verkaufsprospekt weise zwar nicht aus, dass in dem Kaufpreis eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist war. Eine arglistige Täuschung, wie sie von der Vorinstanz angenommen wurde, liege dennoch nicht vor. Der Anfall von Vertriebsprovisionen wurde im prospektierten Gesamtaufwand unter der Rubrik "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" deutlich erkennbar dem Grunde nach offengelegt. Auch eine Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovision sei nicht erfolgt. Aus der geringen Höhe anderer offen gelegter Bestandteile des Gesamtaufwandes könne nicht geschlossen werden, die im Kaufpreis enthaltene Vertriebsprovision sei ebenfalls gering.

In den von den Vermittlern verwendeten formularmäßigen Vermittlungsaufträgen und Berechnungsbeispielen wurde ebenfalls nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht. Diese wiesen zwar nur die vom Anleger direkt an den jeweiligen Vermittler zu zahlende "Bearbeitungsgebühr" in Höhe von 3,42% aus. Darin liege jedoch keine abschließende Erklärung über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen. Im Gegenteil werde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Vermittler nicht nur für die Erwerber, sondern auch als Nachweismakler für eine zwischengeschaltete Vertriebsgesellschaft tätig werden und Provisionsansprüche auch gegen andere am Immobilienprojekt Beteiligte bestehen können. Schließlich ergab die in den Vorinstanzen durchgeführte Beweisaufnahme nicht, dass die Vermittler in den Verkaufsgesprächen wahrheitswidrige Angaben über Anfall und Höhe weiterer Vertriebsprovisionen gemacht haben.

Mangels einer arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb konnte der Bank deshalb nicht der Vorwurf gemacht werden, eine Aufklärungspflicht verletzt zu haben. Schadensersatzansprüche der Anleger gegen die Bank, die der Zwangsvollstreckung entgegen gehalten werden könnten, bestehen nach Auffassung des BGH somit nicht.

3. Konsequenzen

Der Käufer sollte bei einem Grundstückskauf die Höhe der Vertriebsprovision der Bank erfragen und die Antwort zum Bestandteil des Kaufvertrages machen.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Bankkunden-Schutz Banken (Geldinstitute) Grundeigentum, Grundstücke Bankrecht

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