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Musikunterricht in der Mietwohnung
<2013-04-10>
Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen nachteilig in Erscheinung treten, begründen eine (fristlose) Kündigung.

Der Bundesgerichtshof hat sich im Urteil vom 10. April 2013 (BGH Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12) zu der Frage geurteilt, ob der Vermieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen.

1. Der Fall

Die Parteien streiten um Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Mit Schreiben vom 4. Februar 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen. Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage stattgegeben.

2. Das Urteil

  1. Geschäft oder Gewerbe ist kein Wohnen

    Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.

  2. Erlaubnispflicht bei fehlenden Wirkungen auf Mitmieter oder Wohnung

    Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat - von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

    Bei Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler kommt - so der BGH - eine derartige Erlaubnis offensichtlich nicht in Betracht.

    Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.

3. Die zitierte Rechtsvorschrift

§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1)…
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …
(3)…
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Mietwohnung Kündigung (eines Vertrags) Mietrecht

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