Edificia: EDIFICIA Rechtsanwälte
Kunst im feuch­ten Keller
<2010-10-23>
Der Ver­mieter haftet nicht für durch einen Rohr­bruch verur­sach­ten Wasser­schä­den an Kunst­wer­ken des Mieters.

Das OLG Koblenz hat entschieden, dass ein Mieter, der einen Kellerraum zur Einlagerung von eigenen Kunstwerken gemietet hat, vom Vermieter nicht ohne weiteres Schadensersatz verlangen kann, wenn die Werke infolge eines Wasserrohrbruchs beschädigt werden.

1. Der Fall

Der Kläger – ein freischaffender Künstler – mietete von der beklagten Vermieterin einen Lagerraum im Keller eines Anwesens und lagerte dort zahlreiche von ihm gefertigte Reliefs. Am 25.02.2008 erfuhr die Vermieterin von einem Wassereintritt in den Kellerräumen des Anwesens. Ein Rohr an der Anschlussstelle der Heizung zum Ausdehnungsgefäß war gebrochen. Das austretende Wasser sammelte sich in dem angemieteten Raum, der ca. 75 cm tiefer liegt als die anderen Kellerräume. Die Vermieterin ließ umgehend das Wasser abpumpen; außerdem wurde damit begonnen, die zum Teil in Folie verpackten Reliefs des Mieters ins Trockene zu bringen. Gegen Mittag des gleichen Tages informierte die Vermieterin ihren Mieter von dem Schadensfall. Nach der Darstellung des Mieters sind durch die Wassereinwirkung insgesamt 141 seiner Werke so beschädigt worden, dass sie unverkäuflich sind. Insgesamt sei ihm ein Schaden in Höhe von mehr als 200.000 Euro entstanden. Der Mieter hat die Vermieterin auf Zahlung eines Teilbetrags in Höhe von 10.000 Euro nebst Zinsen in Anspruch genommen.

2. Die Gerichtsentscheidungen

Das LG Mainz hat eine Schadensersatzhaftung der Vermieterin dem Grunde nach bejaht und deshalb ein Grundurteil erlassen; über die Höhe des eingetretenen Schadens sei noch nachfolgend Beweis zu erheben. Gegen das Grundurteil hat die Beklagte Berufung eingelegt. Das OLG Koblenz hat nach einer Beweisaufnahme zum Kenntnisstand der Vermieterin über die eingelagerten Kunstwerke und den Geschehensablauf am Schadenstag das Grundurteil des Landgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen (OLG Koblenz Urteiul vom 30.09.2010 Az.: 2 U 779/09). Die Vermieterin schulde dem Mieter keinen Schadensersatz, weil eine Grundlage für eine Vermieterhaftung nach den Umständen nicht gegeben ist. Im Hinblick auf den Rohrbruch treffe die Vermieterin kein Verschulden. Die Bruchstelle befinde sich in einem Bereich, der nicht der Überprüfung durch den Schornsteinfeger unterliegt und für den gesetzliche Verpflichtungen zur Wartung nicht ersichtlich sind.

Eine generelle Pflicht des Vermieters, Leitungen ohne konkreten Anlass einer Generalinspektion zu unterziehen, bestehe nicht. Ein Vermieter sei lediglich zu denjenigen Maßnahmen verpflichtet, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren.

Da die Vermieterin die Heizungsanlage durchaus Überprüfungen unterzogen hat – zuletzt am 30.01.2007 – und Anhaltspunkte für Schadensanzeichen nicht dargetan sind, habe die Vermieterin diesen Anforderungen genügt.

Die Vermieterin habe auch nicht dadurch eine vertragliche Nebenpflicht verletzt, dass sie den Mieter nach Feststellung des Wasserschadens am Morgen des 25.02.2008 zu spät benachrichtigt hat und dadurch ein Schaden verursacht oder vergrößert worden wäre. Jedenfalls sei die Vermieterin aufgrund der Beweisaufnahme vom Vorwurf des Verschuldens entlastet. Es sei der Vermieterin nicht vorzuwerfen, dass sie zunächst alles dafür getan habe, um eine weitere Einwirkung des Wassers zu beseitigen und größere Schäden zu vermeiden. Eine Pflicht zur früheren Information des Mieters unter Zurückstellung anderer notwendiger Maßnahmen hätte danach nur dann bestanden, wenn die Vermieterin Kenntnis davon gehabt hätte, dass in dem Keller Kunstwerke von erheblichem Wert gelagert gewesen sind. Dies habe der Mieter jedoch nicht bewiesen.

Die Revision zum BGH wurde nicht zugelassen.

3. Konsequenzen für die Praxis

Zwar besteht keine generelle Pflicht des Vermieters, Leitungen ohne konkreten Anlass einer Generalinspektion zu unterziehen, wohl aber eine Pflicht zu regelmäßigen Überprüfungen risikoreicher Analgen wie hier der Heizung.

Zudem hat der Vermieter die Nebenpflicht, seine Mieter über Schadensereignisse unverzüglich zu informieren. Dazu sollte der Mieter im Mietvertrag vorsorglich verpflichtet werden, seine Notfallnummern beim Vermieter zu hinterlegen und bei Bedarf zu aktualisieren.

Im Mietvertrag kann auch geregelt werden, ob die Einlagerung von Gegenständen mit erheblichen Wert in einen Keller ohne schriftliche Information an den Vermieter zulässig ist.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Schadensersatz Mietvertrag Schaden

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