Eigenbedarfskündigung - wann ist sie zulässig?
<2009-08-06>
Eigenbedarf ist häufig der Grund, dass der Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis kündigt. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?

"Ich benötige meine Wohnung selbst."

Spricht der Vermieter diesen Satz aus, muss sich der Mieter auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf einstellen.

Schätzungsweise 50 Millionen Menschen wohnen hierzulande zur Miete und Eigenbedarf ist häufig der Grund, dass der Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis kündigt. Schließlich kann sich die Lebenssituation aus vielen verschiedenen Gründen ändern, so dass der Vermieter auf die vermietete Wohnung zurückgreifen will - sei es, damit der Sohn dort mit seiner Partnerin einen eigenen Haushalt gründet, wegen einer Scheidung oder weil der Vermieter wegen des Alters und aus Gesundheitsgründen eine Parterre-Wohnung selbst beziehen will. Das Redaktionsteam von anwalt.de informiert im folgenden Beitrag rund um das Thema Eigenbedarfskündigung und stellt einige wichtige Gerichtsurteile dazu vor. Wird die Tochter flügge und steht der Auszug an, kann für die vermietete Eigentumswohnung der Eltern Eigenbedarf geltend gemacht werden.

1. Eigenbedarfskündigung, § 573 BGB

Ihre gesetzliche Grundlage hat die Kündigung wegen Eigenbedarfs in § 573 BGB. Demgemäß hat der Vermieter das Recht zur Kündigung, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der Eigenbedarf ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein solches berechtigtes Interesse. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushaltes benötigt.

Wird der Eigenbedarf wegen eines Familienangehörigen geltend gemacht, ist es unerheblich, ob dieser bislang im Haushalt des Vermieters lebt. Familienangehörige sind anerkanntermaßen Kinder, Ehegatten (auch nach Trennung), Geschwister und auch Stiefkinder. Entscheidend ist die familiäre Bindung. Der Bundesgerichtshof hat Eigenbedarf auch für einen Schwager anerkannt, der mit seiner Frau und seinen Kindern die Mietwohnung beziehen sollte. Allerdings stellte das Gericht auf die besonders enge persönliche Bindung zwischen den Familien ab. (Urteil v. 03.03.2009, Az.: VIII ZR 247/08)

Eine Kündigung kann außerdem wegen Eigenbedarf von Haushaltsangehörigen geltend gemacht werden: Hierzu zählen nur Personen, die der Vermieter bislang dauernd in seinem Haushalt aufgenommen hat, also z.B. der Lebensgefährte mit Kind. Kein Kündigungsrecht besteht dagegen, wenn der Vermieter bloß beabsichtigt, die Wohnung von einer Person beziehen zu lassen, ohne dass eine Notwendigkeit hierfür besteht. Ist eine Personenmehrheit (z.B. Erbengemeinschaft) oder eine Personenhandelsgesellschaft oder GbR Vermieter, so reicht es aus, wenn der Eigenbedarf für ein Mitglied bzw. einen Gesellschafter geltend gemacht werden soll. Da das Gesetz nur vom "Vermieter" spricht, kann auch dem Nießbrauchsberechtigten ein Kündigungsrecht zustehen, wenn die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen für den Eigenbedarf vorliegen. (AG Andernach, Urteil v. 23.08.2007, Az.: 6 C 387/07)

2. Gründe für die Wohnungsnutzung

Die Wohnung muss der Vermieter nur für sich, einen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen "benötigen". Bei der Bewertung stellen die Gerichte entscheidend darauf ab, ob im Einzelfall die Gründe des Vermieters vernünftig und nachvollziehbar sind. Bereits das Bundesverfassungsgericht hat bestätigt, dass für eine Eigenbedarfskündigung keine darüber hinaus beachtlichen Gründe bestehen müssen, etwa ein Notfall, Mangel oder eine besondere Zwangslage. (Urteil v. 23.08.1990, Az.: 1 BvR 440/90)

Allerdings findet das Kündigungsrecht des Vermieters auch rechtliche Grenzen. Unzulässig ist zum Beispiel, wenn der Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, obwohl im Haus eine andere, gleichwertige Wohnung frei wird. Auch wenn er einen völlig überhöhten Wohnbedarf geltend macht oder nur ganz kurzfristig die Wohnung selbst nutzen will, ist die Kündigung unzulässig. Treuwidrig und damit ebenso rechtswidrig ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat bzw. schon zu diesem Zeitpunkt für den Vermieter konkret absehbar war. Umgekehrt erkennen die Gerichte regelmäßig sog. Vorratskündigungen nicht an, bei denen ein gegenwärtiges Nutzungsinteresse noch gar nicht vorliegt oder absehbar ist. (z.B. BGH, Urteil v. 18.05.2009, Az.: VIII ZR 368/03, BVerfG, siehe oben)

Kündigungsschreiben mit Begründung

Bei einer Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, so dass die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten sind. Es gilt also gemäß § 573c BGB eine Kündigungsfrist von 3 Monaten bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren, von 6 Monaten bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren und von 9 Monaten bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine Begründung des Eigenbedarfs beinhalten. Hier sollte darauf geachtet werden, ob die Begründung hinreichend nachvollziehbar und das Interesse des Vermieters detailliert angegeben ist. Denn bloße Standard-Formulierungen wie beispielsweise "Ich habe Eigenbedarf" oder "Ich brauche die Wohnung für meine Tochter" reichen nicht zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung aus. Vielmehr müssen alle Zusammenhänge schlüssig dargelegt werden, die den Eigenbedarf betreffen, insbesondere ist die Person namentlich zu nennen und deren Wohnsituation zu schildern. Grund hierfür ist, dass der Mieter bereits aus dem Kündigungsschreiben einen Überblick über seine rechtliche Situation erlangen soll.

3. Nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs

Normalerweise dauert es eine gewisse Zeit, bis der Mieter die Wohnung räumt. Dabei können sich in der Zeitspanne bis zum Auszug die Umstände wiederum maßgeblich ändern. In der Praxis kommt es relativ häufig vor, dass der Eigenbedarf nachträglich (nach Erklärung der Kündigung) wegfällt, z.B. weil sich die Lebensumstände der betreffenden Person ändern und die Mietwohnung nicht mehr benötigt. Dann ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren. Unterlässt der Vermieter dies und informiert den Mieter nicht, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Die Mitteilungspflicht des Vermieters besteht aber nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, also nur wenn sich in diesem Zeitraum die Situation maßgeblich geändert hat. Das ergibt sich aus einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs: Die Karlsruher Richter entschieden, dass der Vermieter nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter über Änderungen in Hinblick auf den Eigenbedarf informieren muss. Ändert sich die Situation nachdem die Kündigungsfrist verstrichen ist, besteht keine Mitteilungspflicht des Vermieters mehr. (Urteil v. 09.11.2005, Az.: VIII ZR 339/04)

4. Anbieten einer freien Ersatzwohnung

Steht in dem Mietshaus eine gleichwertige Wohnung des Vermieters zur Verfügung, ist dieser verpflichtet, dem Mieter die andere Wohnung anzubieten. Entscheidend ist, dass die leerstehende Wohnung gleichwertig mit der Wohnung des Mieters ist. Die Gleichwertigkeit bestimmt sich nach Faktoren wie Wohnungsgröße, bisherige Nutzung etc. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, dem Mieter eine viel größere Wohnung als Ersatz anzubieten, zumal wenn nicht ersichtlich ist, wie der Mieter die teurere Miete bezahlen will. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: 10 U 149/08)

Außerdem muss die Ersatzwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich freistehen, damit der Mieter darin einziehen kann. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt: Der Vermieter muss eine Wohnung nur anbieten, wenn die Wohnung dem Vermieter auch tatsächlich zur Verfügung steht. Wird die Ersatzwohnung erst frei, nachdem die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung geräumt werden muss, besteht für den Vermieter keine Pflicht mehr, diese dem Mieter als Ersatzwohnraum anzubieten. (Urteil v. 04.06.2008, Az.: VIII ZR 292/07)

5. Schadensersatz bei rechtswidriger Eigenbedarfskündigung

Ist die Eigenbedarfskündigung unberechtigt erfolgt, kann der Mieter einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Der Mieter kann bei einer rechtswidrigen Eigenbedarfskündigung als Schadensersatz die Differenzmiete, Maklerprovision, Umzugskosten und in besonderen Extremfällen sogar ein Schmerzensgeld fordern und gerichtlich einklagen.

Das gilt vor allem beim sog. vorgeschobenen Eigenbedarf, wenn nicht, wie ursprünglich angegeben, der Vermieter selbst oder sein Angehöriger in die frei gewordene Wohnung einzieht, sondern die Wohnung an einen neuen Mieter vermietet wird. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof die Rechte des Mieters weiter gestärkt. Im Fall hatte der Vermieter vor der schriftlichen Kündigung den Mieter mündlich darüber informiert, dass er Eigenbedarf an der Wohnung beansprucht. Der Mieter verließ sich auf die Aussage des Vermieters und zog umgehend aus der Wohnung aus. Die spätere schriftliche Eigenbedarfskündigung des Vermieters war jedoch rechtswidrig. Der XIII. Senat sprach dem Mieter auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, weil der Mieter auf die Aussage seines Vermieters vertrauen und davon ausgehen durfte, dass die rechtlichen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorlagen. (Urteil v. 08.04.2009, Az.: VIII ZR 231/07)

6. Sozialklausel für Härtefälle

Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs hat, ist der Mieter in bestimmten Härtefällen durch die Sozialklausel des § 574 BGB vor einer Kündigung geschützt. Eine Kündigung scheidet danach aus, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellt, die nicht durch das berechtigte Interesse des Vermieters gerechtfertigt werden kann. Allerdings muss der Mieter dann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Klassische Härtefälle, in denen die Sozialklausel zur Anwendung kommt: Alter und damit verbundene Krankheit, viele Kinder, fortgesetzte Schwangerschaft, Pflege eines Angehörigen in der Nachbarwohnung, Umschulung kurz vor Schulabschluss. Nicht unter den Schutz der Sozialklauseln fallen Gründe wie etwa Freundes- und Bekanntenkreis vor Ort, Mitgliedschaft in örtlichem Verein, Einnahmen durch Untervermietung, Schulwechsel der Kinder.

Weitere Sondervorschriften und Schutzregeln bestehen bei einer Wohnungsumwandlung (drei- bzw. zehnjährige Sperrfrist gem. § 577a BGB) und sog. Werkswohnungen etc.

Für weitere Fragen und eine umfassende Beratung zum Thema Eigenbedarf bedarf es anwaltlicher Beratung.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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1× Edificia Rechtsanwaelte 1line Logo 2017: © [intern],
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1× Mehrfamilienhaeuser: © [intern],
2× Parabolantennen1: © cf,
1× Mietvertrag: © [intern],
1× Laminatboden: © pio,
1× Fernwaerme1: © cf,
1× Abschluss: © Stephanie Hofschlaeger / PIXELIO,
5× Holzfarbpalette: © Digitalpress / www.fotolia.de,
1× Bad: © Christine Meinecke,
1× Fenster: © Christine Meinecke,
1× Briefinhalt: © bilderbox / www.fotolia.de,
1× Mietspiegel: © [intern],
2× Abrechnung: © pmphoto / www.fotolia.de,
2× RuheSymbol: © Corrie / www.fotolia.de,
2× Haustuergeschaeft: © edbockstock / www.fotolia.de,
2× 50Euro: © Benicce / www.fotolia.de,
2× Dachterrasse: © Alexander Reitter / www.fotolia.de,
1× Hotel: © Brian Jackson .www.fotolia.de,
2× Dachgeschossgrundriss: © RRF / www.fotolia.de,
1× Baupreis: © Teamarbeit / www.fotolia.de,
1× Briefkaesten: © IngSchoe / www.fotolia.de,
1× AlteFenster: © cfr,
1× Bad1: © Christine Meinecke,
1× Kalender: © elvira gerecht / www.fotolia.de,
1× Treppenhaus: © Mark Watkins / www.fotolia.de,
1× Laerm: © Torsten Rauhut - Fotolia.com,
1× Feuer1: © [intern],
1× Fahrstuhl: © VB,
1× EKabel: © Stihl024 / PIXELIO,
1× Heizungsmanometer: © PeJo / www.fotolia.de,
2× Spende: © Stefan Redel / www.fotolia.de,
1× Pilz: © Amy Walters / www.fotolia.de,
3× Wasseruhr: © Bernd Leitner / www.fotolia.de,
1× Haus: © slavun / www.fotolia.de,
1× Heizkostenablesung: © Gina Sanders / www.fotolia.de,
1× Heizung: © flashpics / www.fotolia.de,
1× Insolvenz: © Markus Bormann / www.fotolia.de,
1× Unpuenktlich: © Sven Hoffmann / www.fotolia.de,
1× LaermMickeyMouse: © fuxart / www.fotolia.de,
1× Bauunfallrisiken: © kmit / www.fotolia.de,
2× Vernieten: © Marina Lohrbach / www.fotolia.de,
1× Laerm: © eyezoom1001 - Fotolia.com,
1× Schnee: © Vladimir Badaev / www.fotolia.de,
1× Gitarre: © west - www.Fotolia.com,
1× Mietvertrag: © Sammy PIXELIO,
1× Frankfurt: © Dream-Emotion - fotolia.com,
1× GeldVerheizen: © RainerSturm / PIXELIO,
1× Zollstock: © drubig-photo / www.fotolia.de,
1× ArchitectTeam: © Rido /Fotolia.com,
1× Parkett: © Paul-Georg Meister / PIXELIO,
1× Kleingedrucktes: © Stefan Rajewski / www.fotolia.com,
1× NoMoney: © Franz Pfluegl / www.fotolia.de,
1× Garage: © anna karwowska / www.fotolia.de,
1× Umzug: © Peter Koegler / www.fotolia.de,
1× UST: © PeJo / www.fotolia.de,
1× Immobilienfonds2: © pio,
1× GmbH: © onlinebewerbung.de / www.fotolia.de,
1× BetreuWoh: © 1u1,
1× Baulanderschliessung: © PeJo / www.fotolia.de,
1× Architektenvertrag: © [intern],
1× Planabweichung: © Markus Langer / www.fotolia.de,
1× Kreditantrag stadtratte - www: © Fotolia.com,