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Wertgutachten - Haftung des Architekten
<2008-09-26>
Auch für eine fehlerhafte Verkehrswertschätzung haftet ein Architekt im Gegensatz zu einem qualifizierten Sachverständigen nur, wenn ihm zumindest ein qualifiziertes Verschulden angelastet werden kann.

Auch für eine fehlerhafte Verkehrswertschätzung haftet ein Architeklt im Gegensatz zu einem qualifizierten Sachverständigen nur, wenn er nicht die Sorgfalt beobachtet hat, die er in eigenen Angelegenheiten anzuwenden pflegt und wenn ihm zumindest ein qualifiziertes Verschulden angelastet werden kann.

Die Haftung für die Richtigkeit eines Wertgutachtens klärt das Urteil des OLG Frankfurt vom 28. März 2007 (Aktenzeichen: 13 U 62/05).

I. Sachverhalt

Im Zusammenhang mit dem Erwerb eines bebauten Grundstücks trat der Kläger an den ihnen bekannten Beklagten, der von Beruf Architekt ist, heran. Unter dem 22. Juni 2001 gab der Beklagte gegenüber dem Kläger eine schriftliche „Stellungnahme zum Verkehrswert“ ab. Die „Stellungnahme“ schließt mit der Aussage „empfohlener Verkehrswert rund € 818.067,01. Mit notariell beurkundetem Vertrag erwarb der Kläger das Immobilienobjekt zu einem Kaufpreis von € 725.000,-, wobei € 50.000,00 auf das mitverkaufte Inventar entfiel. Im Jahre 2004 beauftragte der Kläger einen öffentlich bestellten Bausachverständigen mit der Verkehrswertermittlung des Grundstücks zum Stichtag 01.07.2001. Dieser erstattete sein „Gutachten über den Verkehrswert (i. S. d. § 194 Baugesetzbuch)“ unter dem 24.04.2004. Der Gutachter ermittelte einen Verkehrswert des Anwesens von € 483.000,00.

Der Beklagte sollte sich seine Meinung als Architekt zu dem Verkehrswert des Objektes bilden. Die Abweichung zwischen dem von ihm ermittelten Verkehrswert zu dem vom gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelten Verkehrswert beruht im Wesentlichen auf unterschiedliche Ansätze im Bodenwert und beim Marktanpassungsfaktor. Der Beklagte leitete den Sachwert von den Neuherstellungskosten ab und minderte den sich so ergebenden Preis um 10,6 % (Altersabschlag). Zum Sachwert des Wohnhauses hatte der beklagte Architekt in seinem Gutachten nicht Bezug auf die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (kurz Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 06.12.1988 in der Fassung des Artikel 3 des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 genommen. Er hat den Substanzwert nach dem „Baukostenzeitwert“ errechnet und ist so zu einem Herstellungskostenaufwand zum Stichtag von € 479.949,- gekommen. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat den W ert der baulichen Anlagen indessen nur auf € 358.423,- geschätzt.

II. Kriterien der Wertermittlung

Der Verkehrswert einer bebauten Immobilie ist nach dem Sachwertverfahren (cost approach) zu bestimmen, weil bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs die Ersatzbeschaffungskosten preisbestimmend sind. Das Sachwertverfahren ist dreistufig und setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen (einschließlich der Außenanlagen) und dem Wert der sonstigen Anlagen (zum Beispiel Gartenanlage). Der Wert der baulichen Anlagen wird bestimmt durch die gewöhnlichen Herstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters und gegebenenfalls vorhandener Baumängel und sonstiger wertbeeinflussender Umstände.

Die häufig geübte Praxis, den Sachwert des Grundstückes ohne Prüfung mit dem Verkehrswert gleichzusetzen, ist grundsätzlich falsch. Die Sachwertermittlung ist in erster Linie ein Rechenverfahren zur Ermittlung des Wertes der Grundstückssubstanz.

Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit der Kostenermittlung bestimmen sich nach dem Bewertungssystem. Nach § 22 Abs. 1 WertV kann der Herstellungswert anhand der Normalherstellungskosten berechnet werden. Die tatsächlich angefallenen Baukosten sind nicht relevant. Denn nach § 22 Abs. 5 WertV kann zur Ermittlung des Herstellungspreises nur dann auf die tatsächlich entstandenen Kosten abgestellt werden, wenn sie den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen.

Bei den Normherstellungskosten ist zu berücksichtigen, daß verschiedene Tabellen existieren, die auch den regionalen Baupreisunterschieden Rechnung tragen. Oftmals schließen sie, wie selbst auch die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegebene Tabelle (zuletzt NHK 2000) trotz der Vorschrift des § 22 Abs. 2 WertV die Baunebenkosten nicht ein (vgl. Kleiber/Simon a. a. O. Seite 1829), weshalb die dort veröffentlichten Preise um die Baunebenkosten aufgestockt werden müssen. Die NHK 2000 sieht für freistehende Einfamilienhäuser netto Normherstellungspreise vor allerdings jeweils bezogen auf die Bruttogrundfläche (BGF).

Bezugsgröße für die Kostenberechnung ist der umbaute Raum. Nach der Wertverordnung muss zwischen dem umbauten Raum nach der DIN 277 (1950) und dem Rauminhalt nach DIN 277 (1973/1987/2005) streng unterschieden werden. Die beiden Bezugsgrößen unterscheiden sich im Wesentlichen durch eine andere Bewertung des Kellergeschosses und der Dachgauben. Bei Kleiber/Simon (a. a. O. Seite 328) heißt es in diesem Zusammenhang: „In Fachkreisen sind die unterschiedlichen Berechnungsweisen der Ausgaben 1950 und 1973/1987 und 2005 weitgehend bekannt, aber offensichtlich nicht die Konsequenzen, die sich aus der Anwendung beider Vorschriften bei der Sachwertermittlung ergeben“.

Der Verkehrswert wird durch den Grundstücksmarkt bestimmt, das heißt danach, wie viel Geld Kaufwillige üblicherweise für das jeweilige Objekt zahlen würden, oder anders ausgedrückt, wie viel Geld ihnen das Objekt wert ist (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl. 2007, Seite 1813).

Der Bodenwert ist aus dem Bodenrichtlinienwert abzuleiten; dieser ist ggf. nach der Grundstücksgröße, der Grundstücksausrichtung und der Grundstückslage zu modifizieren.

III. Die Entscheidung des OLG Frankfurt

Wird nur ein Architekt und kein einschlägig für Bewertungsfragen qualifizierter Sachverständiger mit der Bewertung einer Immobilie beauftragt, muß der Architekt zum Ausschluß seiner Haftung nur die Sorgfalt anwenden, die er in eigenen Angelegenheiten pflegt. Nur wenn er diesen Sorgfaltsmaßstab mißachtet haftet er für Fehler.

Der beklagte Architekt hat sich hier bei seiner Einschätzung des Sachwertes ersichtlich nicht an die Vorgaben der Wertverordnung gehalten. Er hat den Verkehrswert der Liegenschaft, wie er selbst bekundet hat, als Praktiker geschätzt, und zwar aufgrund der von ihm geschätzten Normalherstellungskosten für die baulichen Anlagen zum Stichtagszeitpunkt.

Der Beklagte hat dann versucht, den von ihm ermittelten Substanzwert des Grundstückes (Herstellungsaufwand zuzüglich Bodenwert) auf die Marktakzeptanz zurückzuführen. Dies ist ihm ersichtlich in objektiver Betrachtungsweise nicht gelungen, weil er nur einen Abschlag von 10 % machte, während vor Ort ein solcher von 25 % üblich ist (Korridor 18 bis 29 %) und der noch nicht einmal die geringe lichte Raumhöhe im Kellergeschoss berücksichtigt. Richtigerweise wäre die geringe Geschosshöhe bereits in den Herstellungskosten zu berücksichtigen gewesen. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat in seinem Gutachten ergänzend darauf hingewiesen, dass in anderen vergleichbaren Städten sich „ein solch starker Korrekturfaktor“ nicht nachweisen lasse. Schon aus der Tatsache, dass der Beklagte für den Kläger aufgrund der Bekanntschaft mit ihm unter den besonders hier aufweisenden Umständen tätig geworden ist, folgt gleichsam zwingend, dass er nach bestem Wissen handeln wollte. Es bedarf daher keines weiteren Vortrages, dass er die in eigenen Angelegenheiten anzuwendende Sorgfalt vorliegend beobachtet hat. Mehr als hierauf aber hatten die Kläger keinen Anspruch.

Dem Kläger hätte es frei gestanden, einen qualifizierten Sachverständigen für Bewertungsfragen hinzuziehen, der ihm dann auch im vollen Umfange haftungsrechtlich verantwortlich gewesen wäre.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Architektenvertrag Immobilien Bau- und Planungsrecht Bau-Sachverständige(r) Haftung (allgem.)

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