Edificia: EDIFICIA Rechtsanwälte
Juristische Tipps beim Neubau
<2016-06-20>
Der Bau eines Hauses kann voller Tücken sein und sehr stressig werden. Worauf Sie besonders achten sollten, haben wir hier für Sie zusammengestellt.

Generalübernehmervertrag oder Einzelvergabe von Gewerken

Bauverträge können mit Generalunternehmern, Bauträgergesellschaften und den Herstellern von Fertighäusern oder individuell mit einem Architekten, den einzelnen Handwerkern und Einzelbauunternehmern abgeschlossen werden. Einem unerfahrenen oder vielbeschäftigten Bauherrn ist anzuraten, nach rechtlicher Beratung einen Generalunternehmer-Bauvertrag zu schließen, der für das Gesamtbauwerk einzustehen hat. Dies scheint auf den ersten Blick Mehrkosten zu verursachen, kann aber viel Ärger und Zeitaufwand ersparen helfen. Jedenfalls sollte bei Einzelvergabe der (hierin erfahrene) Architekt auch die Bauaufsicht übernehmen und bei der Abnahme des Werks vom Generalunternehmer sollte ein darin erfahrener Sachverständiger beigezogen werden.

Insolvenz des Vertragspartners

Geht Ihr Vertragspartner (Generalunternehmen) in die Insolvenz, können Sie Ansprüche gegen die Subunternehmer in der Regel nicht geltend machen, selbst wenn diese Fehler gemacht haben. Wenn Sie diese Durchgriffshaftung in Betracht ziehen, dann lassen Sie sich juristisch beraten.

Haftung des Architekten

Ist er nur für die Planung beauftragt, so haftet er grundsätzlich auch nur hierfür. Wird er – wie bisweilen der Fall – auch mit der Bauüberwachung betraut, so erweitert sich seine Haftung auch auf diesen Fehlerkreis. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein, ebenso wie der Umfang der Sorgfaltspflichten des Architekten. Im Streit werden die Parteien juristische Beratung benötigen. Häufig bietet eine außergerichtliche Mediation eine kostengünstigere und raschere Lösung.

Festpreis-Bauverträge

Dem Bauherrn ist angeraten, die Leistungen und deren Preise präzise festzulegen. Sonderwünsche im Nachhinein erweisen sich häufig als sehr teuer. Das Hinzuziehen eines Bau-Experten schon bei der Prüfung des Leistungsverzeichnisses kann daher sinnvoll sein.

Bebaubarkeit des Grundstücks

Vor dem Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrags ist die öffentlich-rechtliche Nutzbarkeit des Grundstücks für das geplante Vorhaben unter Auswertung der Regionalplanung (benachbart geplante Lärmquellen), des Flächennutzungsplans und eines eventuell vorhandenen Bebauungsplans oder dem Charakter der vorhandenen Umgebungsbebauung zu prüfen. Hier liegen viele Fallstricke wie etwa eine benachbarte geplante Windenergieanlage, nächtliche Güterzugfahrten auf einer stillgelegten Bahnstrecke, Altlastenverdachtflächen, Verkündungsmängel des Bebauungsplans oder das Zubauen des freien Blicks ins Grüne. Existiert noch kein Bebauungsplan muss sich das Neubauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die dazu durch einen Fachanwalt auf die Bebauungsmöglichkeiten zu bewerten ist. Häufig wird im Konfliktfall zu einer Bauvoranfrage geraten, die Fragen zur Bebaubarkeit des Grundstücks mit Kosten- und Zeitvorteilen klärt.

Zahlung nach Baufortschritt

Diese Zahlungsweise ist mittlerweile gesetzlich zwingend vorgesehen. Zu beachten ist, dass die Zahlung erst mit Fertigstellung des jeweiligen Bauabschnitts fällig wird. Daher sollte der Bauherr die Qualität genau prüfen und mangels Erfahrung einen Bausachverständigen hinzuziehen. Dies gilt jedenfalls für die Endabnahme. Evtl. kann er Zahlungen teilweise zurückbehalten, bis die Mängel behoben sind.

Bau- und Leistungsbeschreibung

Sie ist das A und O des Bauvertrages. Ein Laie sollte auch hier einen Experten hinzuziehen, da er die Alternativen und die Lücken in der Beschreibung nicht immer erkennt. Selbst beim Kauf von Wohnungen in einem Gebäudekomplex lohnt sich das Prüfen und evtl. Verhandeln über die Qualität des Innenausbaus.

Die Notwendigkeit einer Fertigstellungsgarantie

Häufig ist Vertragspartner des Bauherrn nicht die Muttergesellschaft, sondern eine Projektgesellschaft-GmbH. Prüfen Sie daher die Existenz der Gesellschaft, die Kapitalisierung, die Dauer deren Bestehens und den Ruf der GmbH, und ganz wichtig, ob diese auch das Bau-Grundstück im Eigentum hat und ob und in welcher Höhe es durch Grundschulden (zugunsten von Banken) belastet ist. Bisweilen ist eine Fertigstellungsgarantie, gesichert durch eine Bankbürgschaft ratsam, auch wenn sie zusätzlich Geld kostet.

Baubeginn- bzw. Fertigstellungstermine

Der Vertragspartner will häufig den Baubeginn- und Fertigstellungstermin möglichst flexibel gestalten. Mittlerweile hat der Gesetzgeber reagiert und sieht einen verbindlichen Terminplan zwingend vor. Es wird aber Ausnahmen geben, wie wetterbedingte Verzögerungen etc., die es zu prüfen gilt.

Vertragsstrafe bei Fristüberschreitung

Seriöse Vertragspartner bieten solche Vertragsstrafen an. Sie orientieren sich in aller Regel am geschätzten Vermietungswert einer Immobilie (Monatsmiete), also nicht an den durch die Verzögerung verursachten Übernachtungskosten (Hotelkosten) des bezugsbereiten Eigentümers oder Mieters (Mehrkosten). Für die Forderung von Mehrkosten muss Verschulden der Verzögerung einer Bezugsfertigkeit nachgewiesen werden, dessen Nachweis in der Praxis häufig nicht einfach ist.

Die Endabnahme

Sie sollte wegen ihrer Bedeutung mit einem Bausachverständigen vorgenommen werden. Schäden bzw. Mängel, die bei der Endabnahme nicht erkannt werden, sind später nur mit erheblichem Aufwand rügefähig. Die Abgrenzung, was ein versteckter und was ein erkennbarer Mangel ist, kann schwierig sein und gibt häufig Anlass zu Rechtsstreit. Daher ist Sorgfalt geboten.

Streitschlichtungsmethoden

Die Parteien denken bei Streitigkeiten in der Regel an das ordentliche Gericht, mit gutem Grund: Diese sind unabhängig und häufig auch erfahren (‚Baukammer‘). Andererseits dauern die Verfahren immer länger und die Kosten werden unüberschaubar. Zudem sind Gericht häufig überlastet. Daher sind alternative Streitschlichtungsmethoden durchaus überlegenswert.

  • Sachverständigengutachten

    Die Parteien können sich bei einem bestimmten Problem (Baumängel) auf einen unabhängigen Sachverständigen einigen, dessen Ergebnis für die Parteien bindend ist. Kosten und Zeitdauer sind leichter eingrenzbar. Anwaltliche Beratung wird dadurch in aller Regel dennoch erforderlich sein, um den Sachverständigen in gebotener Weise Informationen und Unterlagen aufbereitet zu übermitteln.

  • Mediation

    Einem Gerichtsverfahren vorgeschaltet können sich die Parteien auf ein außergerichtliches Verfahren mit einem unabhängigen und erfahren Mediator einlassen. Führt es zur Einigung, dann ersparen sich die Parteien einen häufig langwierigen Streit vor den ordentlichen Gerichten. Scheitert die Mediation, so steht der Weg zu den Gerichten immer noch offen. Beim Scheitern sind Zeit- und Kostenaufwand allerdings vergeblich. Daher setzt Mediation einen von Anfang an erkennbaren, ernsthaften Willen zur Einigung auf beiden Seiten voraus.

  • Schiedsgericht

    Selten bemühen Parteien ein ad-hoc Schiedsgerichtsverfahren als Ersatz für ein Verfahren vor den ordentlichen Gerichten. Dies hat durchaus gute Gründe, auch wenn im Einzelfall auch ein solches Verfahren in Betracht kommen kann. Rechtliche Beratung im Rahmen von Streitschlichtungsverhandlungen ist ratsam.

  • Projektbegleitende Streitschlichtung

    Bei größeren Projekten, die Bauverzögerungen wegen drohender Vertragsstrafen und aus sonstigen Gründen nicht zulassen, ist eine Streitschlichtung, die bei Auftauchen eines ernsthaften ‚unlösbaren‘ Problems während der Bauphase sofort in Gang gesetzt wird, äußerst empfehlenswert. Sie kann einstweiligen Baustopp verhindern oder deren Baustopp verkürzen helfen und dient daher beiden Vertragspartnern und deren jeweilige Vertragspartner

Medizinische Betreuung und Stressabbau

Ein wenig sachfremd ist den Vertragsparteien dennoch sehr zu empfehlen, ihre psychische und physische Gesundheit nicht einem Neubauprojekt zu opfern und sich Stressventile zu schaffen, die den Schmerz lindern helfen. Nichts ist tragischer als zu bauen und danach nicht einziehen zu können.


Autor: Bertrand H. Prell, Rechtsanwalt & Solicitor

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Baumängel Kaufverträge (Immobilien) Baugenehmigung Bausektor Mediation Baustopp

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